一、別墅的花園土地使用權屬于業主嗎?

1、別墅的花園屬于業主所有，房產商無權支配

所謂別墅的花園權利，實際上涉及別墅小區的土地使用權的享有。依據房地產物權之法律屬性，即房屋(包括別墅)與所附土地之權利具有統一性，簡言之，房屋屬于誰，相應所附的土地權利亦應屬于誰。購房者購買別墅，所購得的不僅僅是別墅(房屋所有權)，還必然包括所附的土地和花園(土地使用權)。別墅交付后，開發商原先所享有的土地使用權已連同別墅一并轉讓給業主們所有。因此，開發商開發的別墅，一經售出轉讓，其小區的土地使用權，包括別墅花園，將為小區業主們所有，開發商不再享有小區土地(含公共花園，公用道路等)的任何權利。 故，別墅的花園屬于業主，開發商無權支配。

2、業主對花園的權利享有包括共有和獨有二種形式 這里就涉及到小區業主對小區土地使用權具體享有方式的問題。

別墅的土地使用權不同于多層及高層房屋，多層、高層房屋小區的土地使用權也是由業主所有，但由于多層、高層房屋立體空間之特殊性，它不便于也不可能劃分哪塊土地使用權是屬哪一戶業主的，因此，多層、高層房屋的小區之土地使用權只能為小區業主們所共有。而別墅、特別是獨幢別墅與之不同，建筑物所占用的土地之權利可以為各幢別墅之業主單獨所有，別墅毗鄰的花園也可以作為私家花園由業主單獨享有。因此，別墅小區之土地使用權享有方式，既可以和多、高層房屋小區一樣，采用共有方式;也完全可以劃分為各個業主單獨享有。

3、別墅小區之物業公司無權制訂對小區花園各種限制使用的所謂“管理規定/手冊”。

現在，別墅小區都聘有專業的物業公司，在業主們的授權下為業主們提供專業、優質的物業管理等各方面的服務，他們的服務完全依照簽訂的物業管理服務合同行使。但也有不少物業公司，特別是業主委員會尚未成立以前由開發商聘請、提供前期物業的物業公司，往往會自行制訂一些規章制度，規定私家花園不能這樣那樣，否則怎樣怎樣之類。殊不知，物業管理公司的職責僅僅是在授權范圍內，對小區提供物業管理服務而已，它的地位只是為小區業主們提供服務。換言之，它不是小區的主人，更談不上是小區的上帝，它只是小區業主們的“仆人”，它根本無權限制業主們對私家花園使用的權利。除非業主們自己為了小區公共的利益，限制/限定對私家花園的使用方式，并委托物業公司進行監督和管理，否則，物業管理公司無權干涉。也就是講，只有業主大會或業主委員會有權制定對小區各項物業包括私家花園的使用規定;只有在業主大會或業主委員會委托下，物業公司才可對私家花園的使用進行監督和管理，而物業公司無權自行制訂對小區花園各種限制使用的所謂“管理規定/手冊”。

二、法律的規定

根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

1.居住用地70年;

2.工業用地50年;

3.教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年;

4.商業、旅游、娛樂用地40年;

5.倉儲用地50年;

6.綜合或者其他用地50年。

7.住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權之時算起，房改房的產權土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個繳納土地出讓金的房屋為準。經濟適用房的使用年限為50年。

別墅其實也有獨棟高層，多層等不同的情況，對于多層別墅，無法去界定花園的土地使用權具體是屬于哪一戶，因為就算在普通的住宅，公有面積上的這些附屬件建筑小區住戶都有權利平等的使用，所以對于別墅的花園來說也是一樣的道理。而且，物業公司無權去專門制定關于花園的使用手冊的。

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