優(yōu)先購買權(quán)的合理期限

承租人的優(yōu)先購買權(quán)須在合理期限內(nèi)行使。我國現(xiàn)行立法對承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使雖然有所規(guī)定，但不夠完善。

1、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的構(gòu)成要件

(1)租賃合同為房屋租賃合同。其他租賃合同的承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

(2)租賃期間，出租人向第三人出賣租賃的房屋。應(yīng)注意三點：

①只限于出賣。出租人贈與、互易或者房屋被征收、沒收后出賣的，承租人無優(yōu)先購買權(quán)。

②房屋被抵押，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。需要注意的是：由于只要出租人的購買條件與第三人(或抵押權(quán)人)相同，承租人的優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)就不會發(fā)生沖突，因此無論抵押權(quán)設(shè)立于租賃合同之前或之后，承租人均有優(yōu)先購買權(quán)。

③出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當在拍賣5日前通知承租人，承租人享有以較高應(yīng)價購買房屋的優(yōu)先購買權(quán)。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

(3)承租人能夠滿足出租人與第三人之間約定的買賣條件。即承租人的購買條件(價款、支付方式、擔保)不得低于第三人。

(4)承租人需要在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。

(a)一般情形下，承租人應(yīng)自接到通知之日起15日內(nèi)行使;期滿未行使的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

(b)拍賣出租房屋的，承租人應(yīng)自接到通知之日起5日內(nèi)行使。

2、怎么確定承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的合理期限

我國民法通則沒有規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)制度。我國合同法第230條只規(guī)定出租人應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，但沒有明確具體時限。國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》(已廢止)第11條規(guī)定房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。

優(yōu)先購買權(quán)行使期限的長短，體現(xiàn)了對維護承租人居住安全利益、穩(wěn)定財產(chǎn)占有關(guān)系、保護善意第三人交易安全三者間的價值衡量。出租人提前3個月通知承租人這一規(guī)定與日益快捷的不動產(chǎn)交易實際情況相違背。對出租人履行通知義務(wù)后，承租人優(yōu)先購買權(quán)的期限進行了規(guī)定，其中第3項規(guī)定,出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，在15日屆滿后，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持。

由此可見，出租人履行通知義務(wù)的，承租人在接到通知后15日內(nèi)未行使優(yōu)先購買權(quán)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。同時，結(jié)合司法實踐，如果出租人未履行告知義務(wù)，自出賣人出賣房屋屆滿1年的，承租人優(yōu)先購買權(quán)亦歸于消滅。這不僅有利于鼓勵承租人積極行使自己的權(quán)利，也利于維護出租人與第三人交易秩序的安全。

對出租人履行通知義務(wù)后，承租人優(yōu)先購買權(quán)的期限進行了規(guī)定，其中第3項規(guī)定,出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，在15日屆滿后，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持。如果你情況比較復雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進行法律咨詢。