抵押貸款已經成為現在非常普遍的一種情況，為了獲取更多的資金流，很多企業單位和個人會把自己的固定資產或者是無形資產進行抵押換取貸款的支持，其中也會涉及到土地使用權的抵押，那么，土地使用權抵押的壞處都有哪些?

土地使用權抵押貸款的風險

(一)選擇貸款抵押類型風險

普通抵押與最高額抵押的選擇風險。如果選擇普通抵押，風險比選擇最高額抵押風險要小。最高額抵押貸款是目前倒貸現象的主要形式。最高額抵押貸款由于貸款周期較長和本身固有的債權不確定性，決定了其風險比普通抵押貸款高。

單一抵押與重復抵押的選擇風險。隨著《物權法》的實施，土地使用權重復抵押現象普遍增多，其風險比單一抵押要高很多，由于先設定抵押權的債權優先，后位抵押權的債權實現受到前位抵押權的影響。

房地統一抵押與單一土地使用權或房產使用權抵押選擇風險。對于國有土地使用權而言，如果無地上定著物，則國有土地使用權可以單獨設定抵押;如果存在地上定著物，則無論是以房產作抵押還是以房屋占用范圍內的土地使用權抵押，都必須堅持“房地一致”的原則，以土地使用權抵押的，房產同時抵押;以房產抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。具體表現為由于沒有房屋權屬證明或者單個抵押一方的價值已經足夠等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用權抵押，不能或不愿同時提供二者合一的抵押，使該抵押擔保產生法律風險。但是對于以商品住宅或商鋪抵押貸款而言，登記部門僅憑房屋產權證明辦理抵押登記，實現抵押權時，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債，經登記的土地使用權抵押不受法律保護。

反擔保抵押與普通抵押的選擇風險。為保證債權的實現，很多企業選擇反擔保的方式進行抵押貸款。在實踐過程中，反擔保抵押比普通抵押登記手續復雜，費用高、周期長，不利于運作，只是降低了抵押人的風險，但增加了銀行的金融風險。

(二)選擇抵押期限的風險

《物權法》第202條規定，“抵押權應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護”。依《民法通則》和《擔保法》，抵押權的訴訟時效為兩年。在抵押期限選擇風險方面，主要有下列兩種情況;一是沒有注意土地使用權的存續期間。很多抵押合同的條款是“自合同簽訂之日起生效”，沒有注意土地使用權的期限，例如：合同一年到期，而土地使用權卻在兩個月后到期。二是抵押期限少于主債權存在期限。抵押權的設立是保證債權的實現，主債權沒有到期而擔保物權先到期，失去了抵押物權的設立意義。

因為土地是比較特殊的一種抵押物，申請抵押人對于土地是沒有任何處置權利的只有使用權，所以土地使用權抵押的壞處要比其他抵押物更加的明顯。一旦發生法律糾紛，涉及到的問題處理也會比較復雜，所以建議相關需求的朋友要進行謹慎操作，最好咨詢律師后再做考慮。

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