來自美國女專家NKM受**東方傳媒集團(tuán)有限公司邀請(qǐng)，擔(dān)任**電視臺(tái)語言顧問。為解決生活和工作上的便利，她看中了距離電視臺(tái)附近的一處高檔住宅區(qū)，與房東陸女士夫婦簽訂了為期1年的租賃合同，租賃期限從2010年3月18日至2011年3月17日，月租金為1.3萬元，應(yīng)于每月18日前支付下月租金。雙方還對(duì)違約賠償?shù)茸鞒黾s定。合同簽訂當(dāng)日，NKM女士支付租賃保證金2.6萬元、1個(gè)月的租金1.3萬元、衛(wèi)星電視費(fèi)用1800元及加熱器費(fèi)用600元。陸女士向NKM女士交付了房屋，并將衛(wèi)星電視費(fèi)用1800元支付給了主管通訊公司。之后，NKM女士又分別兩次支付了2010年4月18日至6月17日的租金。

2010年7月1日凌晨，因該出租房樓上鄰居衛(wèi)生間熱水閥門未關(guān)引起滲漏，造成NKM女士入住的房屋進(jìn)門處衛(wèi)生間頂部電線管滲水，頂面起殼、滴水，南陽臺(tái)、主臥頂面滲水，需對(duì)該房屋頂面及墻體整體進(jìn)行粉刷修復(fù)。

2010年7月1日至7月10日，因該房屋無法居住，NKM女士入住附近的**中凱豪生酒店，發(fā)生住宿費(fèi)9450元。NKM女士攜帶來滬的寵物小狗無法進(jìn)入酒店，而暫時(shí)寄宿在上海某寵物沙龍，發(fā)生寄宿費(fèi)用2000元。房屋滲水事件發(fā)生后，NKM女士致電房東陸女士要求解除租賃合同，但未得到對(duì)方的同意。7月9日，NKM女士留便條在該房屋內(nèi)，告知該房屋還處在被損壞的情況下不能入住，吸入這樣的氣味是危險(xiǎn)的，要求解除雙方的租賃合同。

同月26日，陸女士收到NKM女士交還的信箱、房門鑰匙及門禁卡、煤氣與水的智能卡。2010年10月20日，NKM女士委托律師致函陸女士要求盡快退還租賃保證金及賠償相關(guān)損失。因雙方交涉不成，NKM女士起訴到法院。

NKm女士在起訴中稱，自己受**電視臺(tái)邀請(qǐng)于2010年3月至上海工作的美國專家，為便于工作承租了位于附近的一處高級(jí)公寓，月租金人民幣1.3萬元由合同為憑。但遺憾的是入住僅3個(gè)多月就發(fā)生了屋內(nèi)滲水無法居住，考慮到重新裝修后馬上入住會(huì)有損健康，雙方解除了租賃合同，但房東陸女士至今尚未退還租賃保證金，遂請(qǐng)求法院判令歸還租賃保證金20367元，賠償入住酒店住宿費(fèi)9450元及愛犬寄宿費(fèi)用2300元，賠償本人衣物損壞費(fèi)3000元，退還衛(wèi)星電視費(fèi)用1600元。

法庭上，陸女士夫婦對(duì)該房屋滲水沒有異議，但辯稱雙方的《房屋租賃合同》并未解除，NKM女士拖欠2個(gè)月的房租未付。而NKM女士在未經(jīng)協(xié)商的情況下，擅自入住五星級(jí)酒店擴(kuò)大了損失，對(duì)此不予認(rèn)可。涉及養(yǎng)犬問題，雙方?jīng)]有約定也不同意承擔(dān)。衣物損失沒有依據(jù)，而衛(wèi)星電視費(fèi)用，不是直接交給房東，是NKM女士要看衛(wèi)星電視向相關(guān)單位支付的。

陸女士夫婦還反訴稱，NKM女士沒有按時(shí)繼續(xù)交納房租及在租賃期間產(chǎn)生的電信及水電煤等費(fèi)用計(jì)753.75元。還稱依據(jù)租賃協(xié)議解除合同須按月租金的雙倍支付違約金。要求房客支付房租16774元，違約金2.6萬元及公用事業(yè)費(fèi)753.75元。

面對(duì)反訴，NKM女士也辯稱，已向房東陸女士支付租金至2010年6月17日。后發(fā)生7月1日的房屋滲水，在此期間13天的租金及公用事業(yè)費(fèi)愿意承擔(dān)，可在返還的保證金中予以扣除。還說雙方簽訂《房屋租賃合同》中租金支付方式在合同中文版上約定每月18日支付下個(gè)月的租金，但在英文版本上沒有約定支付租金時(shí)間。自己是美國人不懂中文，故應(yīng)按英文版本操作。另外，2010年4月、5月的租金也是月底支付的。

案件的爭議焦點(diǎn)：

一、該房屋租賃合同是否已經(jīng)解除?

法院認(rèn)為合同是否已經(jīng)解除，要通過當(dāng)事人是否具有合同解除權(quán)以及是否正確行使了合同解除兩方面進(jìn)行分析。首先，NKM女士是否具有合同解除權(quán)?

《上海市房屋租賃條例》規(guī)定，房屋交付時(shí)存在缺陷，影響承租人正常使用的，承租人可以要求出租人限期修復(fù)或者減少租金;危及承租人安全的，承租人可以隨時(shí)解除租賃合同。而在NKM女士與陸女士簽署的《房屋租賃合同》也有類似約定。本案漏水事件造成房屋墻面多處起殼、滲水，需要對(duì)房屋頂面及墻體整體進(jìn)行修復(fù)。即使是建材市場(chǎng)上質(zhì)量較好、氣味較小的乳膠漆，其散發(fā)的有毒氣味仍然會(huì)危及人體健康。該房屋即便在2010年7月9日修復(fù)，馬上入住也將對(duì)租客身體健康產(chǎn)生潛在的危害，故NKM女士有權(quán)解除租賃合同。

其次，NKM女士是否正確行使了合同解除權(quán)?

法院認(rèn)為，一方當(dāng)事人確有解除權(quán)，有解除權(quán)一方的通知，到達(dá)對(duì)方時(shí)解除權(quán)即產(chǎn)生效力合同解除。庭審中，陸女士辯稱房屋漏水后，NKM女士通過電話與她協(xié)商，但陸女士不同意解除租賃合同。2010年7月9日，NKM女士留下便條后離開。據(jù)此法院以為，NKM女士自房屋滲水當(dāng)天7月1日起，就向陸女士提出了解除租賃合同的要求，但因當(dāng)時(shí)房屋如何修復(fù)，是否會(huì)危及NKM女士安全并不確定，此時(shí)NKM女士不具有合同解除權(quán)。7月9日，NKM女士知曉了該房屋墻面進(jìn)行了整體粉刷，馬上入住將會(huì)危及自己的安全，此時(shí)NKM女士擁有了合同解除權(quán)。雖然NKM女士留便條給陸女士，但解除通知何時(shí)到達(dá)陸女士處尚不確定。直到同月26日，NKM女士向陸女士交接房門鑰匙等物品，陸女士簽字確認(rèn)收到。據(jù)此法院有理由相信，陸女士對(duì)NKM女士不再租住該房屋不持異議。NKM女士的解除通知已確定到達(dá)了陸女士處，雙方的租賃合同解除。

二、涉案相關(guān)費(fèi)用的認(rèn)定及處理?

鑒于NKM女士與陸女士的房屋租賃合同，于2010年7月26日解除，因房屋漏水需對(duì)墻體進(jìn)行整體粉刷，導(dǎo)致該房屋完全不能使用，則在2010年7月1日至7月26日期間的租金，NKM女士可以不付，但NKM女士仍需支付6月18日至6月30日期間的房租5633元。

法院認(rèn)為，NKM女士與陸女士間《房屋租賃合同》中文版本，雖定每月18日支付下個(gè)月租金，但英文版本未作相應(yīng)的約定，且綜觀租賃期間NKM女士支付租金情況，也未嚴(yán)格按照中文版本約定的付款期限履行，陸女士也未對(duì)此主張過異議。現(xiàn)陸女士以NKM女士未依照合同約定方式解除合同，拒絕歸還租賃保證金，則不予采信。對(duì)NKM女士入住附近五星級(jí)酒店，發(fā)生住宿費(fèi)9450元之事，法院考慮到涉案租賃房屋地處市中心的高檔住宅，交通便利靠近NKM女士工作單位，而漏水事件事出突然，又值世博會(huì)召開期間，入住該五星級(jí)酒店并不存在惡意擴(kuò)大損失的情形，且NKM在事發(fā)后積極尋找房源，此費(fèi)用支付法院予以確認(rèn)，但費(fèi)用應(yīng)在扣除租賃房屋租金后的差額部分，才屬于NKM女士的實(shí)際損失，陸女士應(yīng)賠償NKM女士酒店住宿費(fèi)5676元。

涉及NKM女士飼養(yǎng)從美國帶來的寵物小狗，因無法進(jìn)入酒店暫時(shí)寄宿在上海某寵物沙龍，發(fā)生寄宿費(fèi)用2000元。雖雙方在合同中對(duì)飼養(yǎng)寵物未作約定，但陸女士對(duì)NKM女士飼養(yǎng)寵物，在入住時(shí)便知曉，且未有異議。現(xiàn)因系爭房屋不能居住，NKM為此額外支付寵物寄宿費(fèi)屬于實(shí)際損失，陸女士應(yīng)予以賠償。因現(xiàn)有憑證只有2000元，遂法院認(rèn)定飼養(yǎng)費(fèi)為2000元。

另外，NKM女士入住該房屋時(shí)，為收看衛(wèi)星電視向陸女士支付的1年費(fèi)用，已由陸女士一次性支付給了主管單位按月分?jǐn)偅摲课葑?月1日起即無法居住，之前的衛(wèi)星電視費(fèi)NKM女士應(yīng)予承擔(dān)。現(xiàn)NKM女士表示自愿分?jǐn)?00元符合法律規(guī)定，而余款1200元陸女士應(yīng)作返還。盡管陸女士聲稱主管單位拒絕返還剩余款項(xiàng)，但法院仍認(rèn)定陸女士是該房屋的產(chǎn)權(quán)人，即使就返還衛(wèi)星電視費(fèi)用與主管單位交涉，也應(yīng)由陸女士提出主張。當(dāng)然，NKM女士主張的衣物損壞費(fèi)3000元，同樣缺乏相關(guān)證據(jù)予以佐證，法院也無法認(rèn)同支持。