房屋租賃糾紛在市民日常生活、經(jīng)營(yíng)中很常見，也是很多老百姓非常關(guān)心的問題。最近，江蘇省高級(jí)人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》，就一房多租使用權(quán)歸誰、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)怎么行使、“二房東”轉(zhuǎn)租行不行、租房裝修權(quán)益界定等熱點(diǎn)問題，統(tǒng)一了裁量標(biāo)準(zhǔn)。這一新規(guī)對(duì)解決房屋租賃糾紛會(huì)帶來怎樣的影響?市民在租房活動(dòng)中遇到糾紛應(yīng)當(dāng)怎樣合法合理的解決?昨天，三位法律人士做客晚報(bào)政法熱線，為廣大讀者提供了專業(yè)的解答。

嘉賓檔案

龔雷：虎丘區(qū)人民法院民一庭審判長(zhǎng)

高梨琴：虎丘區(qū)人民法院民一庭法官

龐茂春：江蘇政緯律師事務(wù)所合伙人律師

熱線摘錄

承租人什么情況下

有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

劉先生：我承租了一套門面房，房東后將房屋出售給了其他人，這事直到最近新的房主向我收取房租時(shí)我才知道，房東說他曾在我店面門口張貼了通知，另外，我后來才知道房東將房屋賣給他的一個(gè)親戚，這種情況下，我能否主張?jiān)摲课莸膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)?

龔雷：按照法律規(guī)定，出租方將房屋出售給第三人必須以書面方式通知承租人，出租人有證據(jù)證明無法通知承租人本人與授權(quán)代理人的除外。雖然你的房東說張貼了通知，但實(shí)際并不發(fā)生通知的法律后果。

出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院應(yīng)予支持。出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院不予支持，但承租人能夠證明第三人在訂立合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在租賃關(guān)系且未到期，出租人出賣房屋未通知承租人的除外。

另外，法律規(guī)定，承租人對(duì)出租人出賣的租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。同等條件主要是指價(jià)格、價(jià)款支付方式等，但出租人有證據(jù)證明其與第三人存在親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，且該關(guān)系對(duì)其是否出賣房屋或出賣房屋的條件確有重大影響的除外。所以，如果查實(shí)你租賃的門面房確實(shí)是出售給出租人的親屬，且出售的價(jià)格是由于親屬關(guān)系較為便宜，則你就不能主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

房客三個(gè)月沒交錢我能否解除合同

陳先生：我的房屋租給一外地的住客，簽訂了一份租賃合同，租期一年，他住了半年，現(xiàn)在已有三個(gè)月沒交房租了，前幾天去收房租，他已經(jīng)搬掉了，我可否解除租賃合同并要求房客賠償我的損失?

高梨琴：按照新的規(guī)定，住宅用房承租人累計(jì)三個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的，出租人可解除租賃合同，你的房屋承租人發(fā)生拖欠租金三個(gè)月，你須履行催告的義務(wù)，在承租人15天仍未支付的情形后可解除租賃合同。關(guān)于損失部分，因承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長(zhǎng)不得超過六個(gè)月。當(dāng)然，新的規(guī)定對(duì)出租人享有的解除權(quán)進(jìn)一步進(jìn)行了明確，如未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予糾正或恢復(fù)原狀的;另外，經(jīng)營(yíng)用房承租人累計(jì)六個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個(gè)月內(nèi)仍未支付的，出租人可解除租賃合同。

承租人轉(zhuǎn)租獲利房東可主張差額租金

張先生：本人有一套門面房出租給個(gè)體老板王先生經(jīng)營(yíng)服裝店，雙方簽訂了租賃合同，合同期限為三年，現(xiàn)已履行了一年，但近期發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的人不是王老板，而是由王先生轉(zhuǎn)租給了李小姐，且租金是我租給他的一倍，我把原合同找出一看發(fā)現(xiàn)租賃合同中沒有約定是否可以轉(zhuǎn)租，請(qǐng)問，王老板是否可以將我的房屋轉(zhuǎn)租?對(duì)王先生轉(zhuǎn)租獲取的租金，我能否主張得到差額租金收益?