現在一些房地產公司名下有大量的國有土地,這也是一筆財富,如果公司對外投資,收購其它公司的話,可以用土地使用權入股,既然是投資入股,就會涉及到投資收益,因此會產生稅收。那么,土地使用權投資入股稅收政策是什么?下面我們跟隨小編了解下。
一、土地使用權投資入股稅收政策是什么?
1、營業稅
《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號)規定,以無形資產、不動產投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅。因此,母公司將土地使用權作為投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅。
2、土地增值稅
《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條規定,對于以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅、對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅。
3、企業所得稅
《企業所得稅法實施細則》第十三條規定,企業所得稅法第六條所稱企業以非貨幣形式取得的收入,應當按照公允價值確定收入額。
根據上述規定,母公司以土地使用權投資給子公司,母公司轉讓土地使用權應視同銷售;母公司應按購入土地的成本價投資給子公司,除非取得土地是外購的可按購入時的價格確定銷售收入外,根據《企業所得稅法》第四十一條的規定,關聯企業間的業務往來,不符合獨立交易原則而減少企業或關聯方的應稅收入或者所得額的,稅務機關有權按合理方法調整。根據《企業所得稅法》第八條的規定,母公司取得土地的成本、稅金等費用可按規定在稅前扣除。
4、契稅
對以國有土地使用權投資入股的行為,要按規定繳納契稅。契稅稅率為3-5%。《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》第八條:土地、房屋權屬以下列方式轉移的,視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅:(一)以土地、房屋權屬作價投資、入股。
二、土地使用權出資的履行方式是什么?
如同一般財產出資的要求一樣,交付亦為土地使用權出資的基本要求。土地的交付即為對土地的占有和控制的轉移,只有公司實際的占有和控制土地并進而利用土地,土地使用權出資的實際價值才能得以實現。
同時,土地使用權的出資不僅需要交付,而且還需采取法定的權利移轉形式。土地,是典型的不動產,土地使用權是物權性質的財產權,土地使用權出資既是土地使用權轉讓的一種形式,按照物權變動的一般規則,應采取公示的方式,即辦理土地使用權的過戶登記,只有經過登記,公司才能取得真正的、完整的、排他的土地使用權,出資人也才是完全履行了其出資的義務。
綜上所述,在房地產市場上,土地使用權投資入股的情況比較多見。根據土地使用權投資入股稅收政策,公司以土地使用權入股的,免征營業稅,需要繳納增值稅、所得稅和契稅。其中所得稅的計稅依據就是投資入股的收益,而契稅的話,則按照合同金額的3%左右征收。
集體土地使用權轉讓合同2020
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