在企業(yè)進行拆遷的時候,一般是有拆遷許可證的,我們需要在拆遷許可的時間內(nèi)進行拆遷工作。那么,如果出現(xiàn)手續(xù)過期企業(yè)拆遷怎么進行呢?企業(yè)可獲得的拆遷補償種類有哪些呢?接下來,小編會帶大家一起學習一下相關的知識。
一、手續(xù)過期企業(yè)拆遷
多數(shù)地區(qū)是五年以后才可以拿房產(chǎn)證。都是為了限制五年內(nèi)進行交易,這樣開發(fā)商就不能賺錢了。五年后,一般開發(fā)商的房子就賣完了,行情也穩(wěn)定了。
二、企業(yè)取得拆遷補償?shù)霓k法
(一)法律對于企業(yè)拆遷賠償的相關規(guī)定
實踐中企業(yè)拆遷的賠償是混亂的,是標準不一的,是信息不對稱的。
《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關法律,沒有對于企業(yè)拆遷賠償?shù)奶貏e規(guī)定,或許立法者更注重的是居民拆遷的補償,這涉及到社會的穩(wěn)定,但其實,企業(yè)拆遷面臨的矛盾也很尖銳,不僅僅是被拆遷企業(yè)與拆遷人的矛盾,還包括被拆遷企業(yè)與土地或房屋所有人的矛盾,希望立法者能夠?qū)Υ擞枰灾匾暋?/p>
(二)實踐中對于企業(yè)拆遷賠償?shù)南嚓P操作
實踐中對于企業(yè)拆遷賠償通常有兩個部分,一部分是評估報告所列的損失,一部分是合情合理的協(xié)商賠償。關于評估報告,通常會遇到幾個問題,第一,評估范圍是哪些,是否存在漏評;第二,評估標準如何確定,是否存在偏低;第三,無形資產(chǎn)是否可以列入評估等等。關于協(xié)商賠償?shù)臄?shù)額,跟很多因素有關,企業(yè)的規(guī)模、拆遷項目性質(zhì)、談判的力度等等。
(三)不同企業(yè)面臨的不同情況有不同的處理方案
1、經(jīng)營房屋性質(zhì)。有些企業(yè)是租賃辦公用房,有的企業(yè)是自有產(chǎn)權辦公用房,而有的企業(yè)的廠房是違章搭建的,這樣,不同的情況可能面臨不同的法律風險和不同的法律方案選擇。
2、租賃合同剩余期限。有的企業(yè)租賃合同十多年,有的企業(yè)租賃合同馬上到期,有的企業(yè)租賃合同已經(jīng)超期,這樣,不容的情況可能有不同的處理方案。
3、企業(yè)拆遷后無法彌補的損失。比如一些特別許可證、無形資產(chǎn)、人員解聘等等無法評估的損失。
4、歷史遺留的一些問題。比如由于歷史問題及當時法律的不完善而導致的無證建筑,廠房內(nèi)員工的安置等問題,是參照有關法律相關規(guī)定給予解決的,必須通過談判協(xié)商解決。
三、企業(yè)可獲得的拆遷補償種類
(一)土地、房屋價值補償
土地房屋價值補償主要包含兩方面,土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價,土地區(qū)位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權價值,主要有土地所在的區(qū)位和用途來決定,企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途,雖然價值要低于住宅和商服類的土地,但因為企業(yè)的廠房、倉庫占地較大,所以在拆遷中土地區(qū)位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價,通俗講就是房屋的建造成本價,這個成本價是比較固定的,一般都是1500-2000左右。
在拆遷的過程中,拆遷方所委托的評估公司往往將土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價合并計算,也就是說,被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢,房屋值多少錢,從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至會告訴你,這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目,如此種種,都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。
(二)裝修附屬物補償
關于裝修附屬物補償,各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則,該項補償內(nèi)容主要由評估機構(gòu)根據(jù)各地制定的標準進行評估。此項補償內(nèi)容比較固定,彈性空間不大,被拆遷企業(yè)主要應當審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。
(三)停產(chǎn)停業(yè)損失補償
停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因為拆遷不能進行正常經(jīng)營所產(chǎn)生的所有損失,在計算該損失時不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失,還應當考慮目前的企業(yè)業(yè)務量、客戶資源以及預期利益的損失。2011年頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應進行補償?shù)囊?guī)定,提出了補償應根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對停產(chǎn)停業(yè)計算的標準不一致,各個企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同,因此,停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補償項目里彈性最大的一項,應當值得企業(yè)重點關注。
(四)搬遷費用、搬遷損失
企業(yè)在面臨拆遷時,搬遷費除了將企業(yè)所有的機器設備、各項生產(chǎn)資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產(chǎn)生的搬遷費用,還包括搬遷損失,主要是指這些機器設備、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業(yè)拆遷,這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。
(五)各項拆遷獎勵費用
在拆遷的過程中,拆遷人為了加快拆遷進度,往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議,搬出被拆遷房屋。各項獎勵的數(shù)額主要由具體的項目實施意見來決定。
(六)職工安置費
涉及到集體企業(yè)或國有企業(yè)還有職工安置費用,主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實現(xiàn)。
如果發(fā)生手續(xù)過期企業(yè)拆遷的情況,我們首先要注意,一般情況下,多數(shù)地區(qū)是五年以后才可以拿房產(chǎn)證。另外,在進行企業(yè)拆遷補償?shù)臅r候,除了需要支付各種房屋拆遷的補償費,還需要支付設備設施補償費用以及員工安置的補償費用等。
?提高企業(yè)拆遷補償?shù)膸c建議
?企業(yè)拆遷賠償項目中包括哪些內(nèi)容
?企業(yè)拆遷補償辦法
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