租賃合同提前終止怎么確定營(yíng)業(yè)額

問(wèn)：出租房屋，原合同約定1年，租金12萬(wàn)元(即每月1萬(wàn)元)。但10月份提前終止經(jīng)營(yíng)，經(jīng)雙方協(xié)商同意提前解除合同。新的解除合同約定：承租方應(yīng)付1月份至2013年10月份租金10萬(wàn)元，為補(bǔ)償損失，出租方同意從上述租金中扣除2萬(wàn)元作為提前解除合同的補(bǔ)償。因?yàn)樾枰峁┖贤蕉悇?wù)局代開(kāi)發(fā)票。請(qǐng)問(wèn)根據(jù)此合同內(nèi)容1、出租方應(yīng)該按照10萬(wàn)元繳納營(yíng)業(yè)稅，2萬(wàn)元做營(yíng)業(yè)外支出，這2萬(wàn)元是否還需要承租方提供發(fā)票?2、還是按8萬(wàn)元(10-2)做收入繳納?3、如果新解除合同直接說(shuō)：由于提前解除合同，酌情減少租金至8萬(wàn)元，是否可以按照8萬(wàn)元納稅?

答：《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定，條例第十二條所稱收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)。

條例第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天;未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。

《合同法》第九十一條規(guī)定，有下列情形之一的，合同的權(quán)利義務(wù)終止：

(二)合同解除;

第九十三條第一款規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

第九十八條規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。

根據(jù)上述規(guī)定，出租方出租房屋后，雙方約定提前解除合同的，在合同終止前，出租方仍應(yīng)按原出租合同履行義務(wù)和享受權(quán)利。出租方已向?qū)Ψ匠鲎?0個(gè)月房租，因此出租方計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅的總營(yíng)業(yè)額為10萬(wàn)元，納稅時(shí)間按合同確定的付款時(shí)間確定，合同未確定付款日的為應(yīng)稅行為完成時(shí)。

承租方因解除合同取得的出租方補(bǔ)償，承租方未向出租方提供營(yíng)業(yè)稅/增值稅應(yīng)稅行為，不需向出租方開(kāi)具發(fā)票。承租方向出租方開(kāi)具收款收據(jù)即可。

《合同法》第九十三條條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。

法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。

如果出租方與承租方約定變更合同，將1～10月合同金額10萬(wàn)元變更成8萬(wàn)元的，出租方可按8萬(wàn)元作為總的營(yíng)業(yè)額，并按前述規(guī)定向承租方開(kāi)具發(fā)票。