北京懷-柔將打造本市首家養老農宅合作社

位于懷-柔區渤海鎮田仙峪村的本市首家養老農宅合作社，通過吸引社會投資對閑置農宅進行改造，打造休閑養老社區。

田仙峪村位于懷-柔區渤海鎮東北部，與著名的慕田峪長城相距僅3公里，全村284戶668口人。

然而，因為很多村民外出務工，部分村民購置其他房產，村里有很多宅子都長時間大門緊鎖、空置了下來。而且，由于農宅不能上市交易，只能在村集體成員內部轉讓;想出租，卻難以找到合適的租客。所以，村里的閑宅大多沒有利用起來。

為了幫村民解決這一難題，區鎮政府想到了與社會資本的合作。2014年8月，北京市首家養老農宅合作社在懷-柔區渤海鎮田仙峪村成立，它利用閑置農宅的原有資源，實行保護性開發，形成了“農民出房、合作社入股、公司經營、政府服務”的新模式。據了解，懷-柔作為試點，運行成功有有望推向全市郊區。

說到這里，很多人都想起了之前收過的一些十萬元買北京農家院的小廣告單。當時，律霸網小編曾告誡大家，千萬不要買這樣的農家院，風險太大。那這個養老農宅與以前的農家院又有何區別呢?

首先，你需要知道農宅是不可以買賣的!

根據我國《土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。

農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

所以，養老農宅與農家院購買的第一個區別就是，前者是合法的，后者則無疑屬非法之列。

前者因為是區鎮政府組織的，農民出房自愿入股，所以社會資本前去投資或者租住，是完全合法的。

而后者聲稱可以“在農村投資買房”，其實質屬于不受法律保護的小產權房，一旦遇到拆遷、征地，損失都要自己承擔。

其次，經營策略上也不一樣。

根據近日的媒體報道，現在成立的村合作社，會有專門的評估小組，實地考察后制定出一套高于市場價格的出租方案，并引入**集團對流轉的閑置農宅進行了內部的重新設計改造。

而所謂的“農家院”則都是一個個獨立的庭院，雖然部分能形成了小區，擁有統一的物業，但是不長期在那里居住，或者只是希望投資的朋友可能并不劃算。

再次，使用的時間也有所區別。

此前，那些“農家院”雖然也承認自己并非出售而是長期租賃，但卻聲稱期限為10年到70年不等。然而根據我國《合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”

所以，現在的這些養老農宅全部都是用來租賃的。具體有三種方式入住，分別是體驗式入住、每年6個月左右的短租和20年期的長租。所以，其實這些養老農宅的用途跟它的名字一樣，是用來養老度假的，可能對一些投資客而言，會少一些吸引力。

最后，給大家一些遠郊房產投資的提醒。

第一是一定要注意產權性質。如果所選房產項目的價格過低(遠低于同區域、同檔次的房產價格)，那么首先應該對房產的產權性質考察一番。不要貪便宜，如果買到小產權房，一旦出現拆、遷、占地等問題很難得到相應的法律保護與賠償。

第二是注意保值增值能力。遠郊區縣的房產通常在保值增值能力上很難與城區房產相比，所以，不要輕易地聽信那些銷售人員的話。當然我們不排除如果買到優質的房產也能夠確保購房投資的安全性。