案情:
2011年8月12日,費縣某鄉鎮農民劉某因在縣城打工,便與縣城孟某簽訂了房屋租賃合同。合同約定:孟某將在某小區一處樓房租賃給劉某使用,租期為2年,并約定了租金以及租賃期內孟某不得出售等內容。劉某按時支付了租金。2012年3月12日,孟某與王某簽訂了該樓房出售合同,以30萬元的價格將該套樓房賣給王某,雙方到房產部門進行過戶登記。劉某得知后認為,孟某將樓房出售給王某之前未履行告知義務,也未征求其是否主張優先購買權的意見。該買賣合同應屬于無效合同。劉某訴至法院,要求法院確認孟某與王某之間房屋買賣合同無效。
評析:
法院審理后認為,劉某與孟某就樓房租用簽訂了租賃合同,確立了他們之間的租賃合同關系,劉某是承租人,孟某是出租人。根據《合同法》第230條規定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。”作為承租人的劉某享有對租賃物出賣前的知情權,同時,在同等條件下享有優先購買權。由于作為出租人的孟某沒有履行法定義務,違反了法律的強制性規定,根據《合同法》第52條的規定:“違反法律、行政法規的強制性規定的,合同無效。”法院最終判決確認孟某與王某的房屋買賣合同無效。
相關法律知識:
房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同,它是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人,買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征,也有其自身固有的特征。這主要表現為:(1)出賣人將所出賣的房屋所有權轉移給買受人,買受人支付相應的價款;(2)房屋買賣合同是諾成、雙務、有償合同;(3)房屋買賣合同的標的物為不動產,其所有權轉移必須辦理登記手續;(4)房屋買賣合同屬于法律規定的要式法律行為。
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