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寧波
房東在承租人不知情的情況下所簽的賣房協(xié)議是否有效
案情：
2011年8月12日，費縣某鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民劉某因在縣城打工，便與縣城孟某簽訂了房屋租賃合同。合同約定：孟某將在某小區(qū)一處樓房租賃給劉某使用，租期為２年，并約定了租金以及租賃期內(nèi)孟某不得出售等內(nèi)容。劉某按時支付了租金。2012年3月12日，孟某與王某簽訂了該樓房出售合同，以30萬元的價格將該套樓房賣給王某,雙方到房產(chǎn)部門進行過戶登記。劉某得知后認為，孟某將樓房出售給王某之前未履行告知義務(wù)，也未征求其是否主張優(yōu)先購買權(quán)的意見。該買賣合同應(yīng)屬于無效合同。劉某訴至法院，要求法院確認孟某與王某之間房屋買賣合同無效。
評析：
法院審理后認為,劉某與孟某就樓房租用簽訂了租賃合同，確立了他們之間的租賃合同關(guān)系，劉某是承租人，孟某是出租人。根據(jù)《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”作為承租人的劉某享有對租賃物出賣前的知情權(quán)，同時，在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。由于作為出租人的孟某沒有履行法定義務(wù)，違反了法律的強制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效?！狈ㄔ鹤罱K判決確認孟某與王某的房屋買賣合同無效。
相關(guān)法律知識：
房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為：（1）出賣人將所出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付相應(yīng)的價款；（2）房屋買賣合同是諾成、雙務(wù)、有償合同；（3）房屋買賣合同的標(biāo)的物為不動產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù)；（4）房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。
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