一、首先,明確你的房子所在土地性質(zhì)是國有還是集體所有

據(jù)我國《憲法》第十條、《土地管理法》第八條,城市的土地屬于國家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。

因此,我國土地所有權(quán)主體只有兩個(gè):國家和集體。

據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第二條,以下土地屬于全民所有即國家所有:

(一)城市市區(qū)土地;

(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地;

(三)國家依法征收的土地;

(四)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;

(五)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的,原屬于其成員集體所有的土地;

(六)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因,農(nóng)民成建制遷移后不再使用的原屬遷移農(nóng)民集體所有的土地。

農(nóng)民集體所有的土地為:

除由法律規(guī)定屬于國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)土地,以及宅基地和自留地、自留山。

如果無法確認(rèn)自己房屋所在土地是國有還是集體所有,可以通過查看不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記書或者向國土房管部門申請政府信息公開確定。

二、確定土地性質(zhì)后,便可以確定補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)

如果房屋所在土地為國有,那么其征收與補(bǔ)償須按照國務(wù)院2011年實(shí)施的《國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行。該《條例》的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為,被征收房屋周邊類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格,對被征收人較為公平合理。

而如果房屋所在土地為集體所有,法律依據(jù)一般為《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、和《征收土地公告辦法》三部法律。這三部法律規(guī)定,被征收房屋,按照重置成本價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。在一定程度上,不利于對被征收拆遷人的保護(hù)。

但在實(shí)踐中,對集體土地上房屋的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),一般高于房屋重置成本價(jià),低于市場價(jià),這種現(xiàn)象在城中村改造項(xiàng)目中尤為明顯。

在立法領(lǐng)域,也開始傾向于對集體土地上房屋征收的保護(hù),如2011年《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第二款規(guī)定:"征收農(nóng)村集體土地時(shí)涉及被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償,補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū),土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的,人民法院一般應(yīng)予支持,但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。"但具體補(bǔ)償數(shù)額,應(yīng)綜合多方面因素同拆遷方協(xié)商確定。

三、集體土地上征收拆遷應(yīng)該補(bǔ)什么?

在明確了我們的土地性質(zhì)為集體土地,及所依據(jù)的法律之后,我們就需要確定集體土地上征收拆遷需要補(bǔ)什么了。

根據(jù)我國《憲法》及《土地管理法》第四十七條規(guī)定:征收土地的,按照被征收土地原用途給予補(bǔ)償。

征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

土地補(bǔ)償費(fèi)是集體土地征收與國有土地征收的一個(gè)標(biāo)志,其主要是補(bǔ)償土地所有者及土地使用者失去土地及土地使用權(quán)的一種補(bǔ)償。

安置補(bǔ)助費(fèi)則是因集體土地征收,對在集體土地上生活的人的一種安置費(fèi)用。

地上附著物補(bǔ)償費(fèi),則主要是包括房子、養(yǎng)殖場在內(nèi)的地上附著物品的補(bǔ)償;而青苗補(bǔ)償,則不要是對未成熟及未收貨農(nóng)作物的一種補(bǔ)償。

按照我國現(xiàn)行法律,集體土地上征收拆遷的補(bǔ)償,主要包括以上四種。

四、四種補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)該按照什么標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償呢?

《土地管理法》規(guī)定:征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均產(chǎn)值的六到十倍。

征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均沒人占有耕地的數(shù)量算。

每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。

每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前三年平均產(chǎn)值的十五倍。如果依次標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。

但是,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

而被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),則由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地,用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)歸檔繳納新材地開發(fā)建設(shè)基金。

五、集體土地上征收拆遷補(bǔ)償應(yīng)該怎么分?

《土地管理法實(shí)施條例》第二十六規(guī)定:土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;

地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗所有者所有。

征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須專款專用,不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的,安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)佐治管理和使用;

由其他單位安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給安置人員或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。

市、縣和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督。

由此,可以看出地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗所有者所有,安置補(bǔ)助費(fèi)專款專用,用于安置被拆遷人員。而土地補(bǔ)償費(fèi),則歸農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

那么,作為歸農(nóng)民集體所有的土地補(bǔ)償費(fèi),是否都應(yīng)該被村委會所截留,村民是否有權(quán)要求分割這部門款項(xiàng)呢?

對于此問題,我國現(xiàn)行法律未做出明確規(guī)定。但土地補(bǔ)償費(fèi)其是指是對土地收益的補(bǔ)償,土地收益是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織通過占有、經(jīng)營土地而獲得的經(jīng)濟(jì)利益。

土地補(bǔ)償費(fèi)是對農(nóng)民未來土地收益所做的折現(xiàn)補(bǔ)償,若全部被村委會截留,村民今后的生存將難以保證。

所以,土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)主要用于被征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活安置和社會保障,其余部分可用于被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因興辦公益事業(yè)或修建公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施。