【案情簡介】

2008年4月，李某和愛人來到本地做生意，李某通過中介公司租到了一處住宅樓，房租一年1萬元，李某覺得房租很合適，于是便與房東簽訂了租期為5年的房屋租賃合同，并一次性付清了房租5萬元、押金5000元。手續辦完后，李某對租住的房屋簡單進行了裝修，購置了家具，便入住該租賃房屋。2009年4月，由于李某家中有事需回家鄉，便將租住的房屋以每年1.2萬元的價格轉租給了王某，轉租合同期限為兩年，房租是半年一交，李某收取了半年房租便與愛人回到了家鄉。

2010年4月，李某回到本地找王某索要未付清的房租，但王某卻告知李某，其早于2009年10月與房東重新訂立了租房合同，同時向房東支付了一年的房租。李某又找到房東，房東告訴李某，由于李某未經其同意擅自轉租已經構成違約了，所以房屋租賃合同解除，并退給李某3.5萬元。

【法律解讀】

一、未經出租人同意擅自轉租，出租人依法享有解除權。

根據《合同法》及《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規定“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”、“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”。

結合本案，李某作為承租人，將承租房屋轉租給王某，依法應當取得房東即出租人的同意，由于李某未經房東同意擅自轉租，房東就有權通知李某解除房屋租賃合同或者認定轉租無效。

對于本案，關鍵是房東是否在法定期限內通知李某解除房屋租賃合同：如果房東是在法定期限內通知的李某，那么李某與房東的房屋租賃合同也就終止了，李某不僅無權向房東主張剩余租賃期內裝修殘值損失，而且還要依據合同約定向房東承擔違約責任；如果房東未在法定期限內通知李某解除合同，那么房東即喪失解除權，其再以未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效，就不能成立了，人民法院也不予支持，房屋租賃合同對雙方仍然具有法律效力。

二、未經出租人同意擅自轉租，轉租合同效力待定。

根據《合同法》及《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”、“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外”、“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”。

結合本案，李某作為二房東與王某訂立了租期為兩年的轉租合同，并未超過其與房東的租賃期限。但由于李某轉租時未經房東明確同意，導致轉租合同效力待定。如果房東在法定期限內通知李某解除房屋租賃合同，李某與王某之間也就喪失了轉租依據，那么轉租合同不能成立，轉租行為歸于無效，但在轉租期間，房東收取了李某的房租，而房屋的實際使用人卻是王某，導致王某無權使用房屋數個月，因此，王某無權使用的行為屬于不當得利，李某有權向王某索要這數個月的房屋使用費，同時有權要求王某返還其構置的家具，或者支付相應的價款；如果房東依法喪失解除權，那么轉租合同因房東的默示認可而成立并生效，王某應依據轉租合同的約定向李某支付房租，其與房東的房屋租賃合同歸于無效，房東在收取李某房租的同時又收取了王某的房租，則對王某構成不當得利，應當予以返還。

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