【案情簡(jiǎn)介】
2008年4月,李某和愛(ài)人來(lái)到本地做生意,李某通過(guò)中介公司租到了一處住宅樓,房租一年1萬(wàn)元,李某覺(jué)得房租很合適,于是便與房東簽訂了租期為5年的房屋租賃合同,并一次性付清了房租5萬(wàn)元、押金5000元。手續(xù)辦完后,李某對(duì)租住的房屋簡(jiǎn)單進(jìn)行了裝修,購(gòu)置了家具,便入住該租賃房屋。2009年4月,由于李某家中有事需回家鄉(xiāng),便將租住的房屋以每年1.2萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)租給了王某,轉(zhuǎn)租合同期限為兩年,房租是半年一交,李某收取了半年房租便與愛(ài)人回到了家鄉(xiāng)。
2010年4月,李某回到本地找王某索要未付清的房租,但王某卻告知李某,其早于2009年10月與房東重新訂立了租房合同,同時(shí)向房東支付了一年的房租。李某又找到房東,房東告訴李某,由于李某未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租已經(jīng)構(gòu)成違約了,所以房屋租賃合同解除,并退給李某3.5萬(wàn)元。
【法律解讀】
一、未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租,出租人依法享有解除權(quán)。
根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同”、“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的,人民法院不予支持”。
結(jié)合本案,李某作為承租人,將承租房屋轉(zhuǎn)租給王某,依法應(yīng)當(dāng)取得房東即出租人的同意,由于李某未經(jīng)房東同意擅自轉(zhuǎn)租,房東就有權(quán)通知李某解除房屋租賃合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租無(wú)效。
對(duì)于本案,關(guān)鍵是房東是否在法定期限內(nèi)通知李某解除房屋租賃合同:如果房東是在法定期限內(nèi)通知的李某,那么李某與房東的房屋租賃合同也就終止了,李某不僅無(wú)權(quán)向房東主張剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失,而且還要依據(jù)合同約定向房東承擔(dān)違約責(zé)任;如果房東未在法定期限內(nèi)通知李某解除合同,那么房東即喪失解除權(quán),其再以未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效,就不能成立了,人民法院也不予支持,房屋租賃合同對(duì)雙方仍然具有法律效力。
二、未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租,轉(zhuǎn)租合同效力待定。
根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”、“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外”、“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的,人民法院不予支持”。
結(jié)合本案,李某作為二房東與王某訂立了租期為兩年的轉(zhuǎn)租合同,并未超過(guò)其與房東的租賃期限。但由于李某轉(zhuǎn)租時(shí)未經(jīng)房東明確同意,導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同效力待定。如果房東在法定期限內(nèi)通知李某解除房屋租賃合同,李某與王某之間也就喪失了轉(zhuǎn)租依據(jù),那么轉(zhuǎn)租合同不能成立,轉(zhuǎn)租行為歸于無(wú)效,但在轉(zhuǎn)租期間,房東收取了李某的房租,而房屋的實(shí)際使用人卻是王某,導(dǎo)致王某無(wú)權(quán)使用房屋數(shù)個(gè)月,因此,王某無(wú)權(quán)使用的行為屬于不當(dāng)?shù)美钅秤袡?quán)向王某索要這數(shù)個(gè)月的房屋使用費(fèi),同時(shí)有權(quán)要求王某返還其構(gòu)置的家具,或者支付相應(yīng)的價(jià)款;如果房東依法喪失解除權(quán),那么轉(zhuǎn)租合同因房東的默示認(rèn)可而成立并生效,王某應(yīng)依據(jù)轉(zhuǎn)租合同的約定向李某支付房租,其與房東的房屋租賃合同歸于無(wú)效,房東在收取李某房租的同時(shí)又收取了王某的房租,則對(duì)王某構(gòu)成不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)予以返還。
如果你的情況比較復(fù)雜,本站也提供律師在線咨詢服務(wù),歡迎你進(jìn)行法律咨詢。
該內(nèi)容對(duì)我有幫助 贊一個(gè)
驗(yàn)證手機(jī)號(hào)
我已閱讀并同意《用戶服務(wù)協(xié)議》和《律霸隱私政策》
我們會(huì)嚴(yán)格保護(hù)您的隱私,請(qǐng)放心輸入
為保證隱私安全,請(qǐng)輸入手機(jī)號(hào)碼驗(yàn)證身份。驗(yàn)證后咨詢會(huì)派發(fā)給律師。
掃碼APP下載
掃碼關(guān)注微信公眾號(hào)
刑事訴訟起訴狀
2020-12-03起草合同注意事項(xiàng)
2020-11-08商業(yè)秘密沒(méi)有具體約定該歸誰(shuí)所有
2021-01-16無(wú)效合同可撤銷合同效力待定合同的區(qū)別
2021-02-14產(chǎn)品質(zhì)量投訴書怎么寫呢
2020-11-08不服交通事故認(rèn)定,能否提起訴訟
2020-12-29起訴之后被告變更法人是否違法
2021-02-24ETC欠費(fèi)超30日將上報(bào)個(gè)人征信嗎
2020-11-11如何去法院辦理提存
2020-11-23勞動(dòng)法關(guān)于簽署了無(wú)固定期限合同裁員賠償
2021-01-20未簽訂勞動(dòng)合同要雙倍工資屬于一裁終局嗎
2021-03-11合同終止協(xié)議書有效嗎
2021-01-29員工產(chǎn)假期間合同到期單位不續(xù)簽違法嗎
2020-11-15試用期不合格也不肯離職怎么辦
2020-11-18正常離職后簽了保密協(xié)議有補(bǔ)償金嗎
2021-01-23人身意外傷害保險(xiǎn)合同與人壽保險(xiǎn)合同有什么區(qū)別
2021-01-12投資型保險(xiǎn)購(gòu)買注意事項(xiàng)
2021-01-28保險(xiǎn)公司誤導(dǎo) 拒賠理由無(wú)效
2021-01-19怎么知道單位有沒(méi)有交保險(xiǎn)
2021-01-20婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)保全保險(xiǎn)以及注意事項(xiàng)
2021-02-17