【案情簡介】
2008年4月,李某和愛人來到本地做生意,李某通過中介公司租到了一處住宅樓,房租一年1萬元,李某覺得房租很合適,于是便與房東簽訂了租期為5年的房屋租賃合同,并一次性付清了房租5萬元、押金5000元。手續(xù)辦完后,李某對租住的房屋簡單進行了裝修,購置了家具,便入住該租賃房屋。2009年4月,由于李某家中有事需回家鄉(xiāng),便將租住的房屋以每年1.2萬元的價格轉(zhuǎn)租給了王某,轉(zhuǎn)租合同期限為兩年,房租是半年一交,李某收取了半年房租便與愛人回到了家鄉(xiāng)。
2010年4月,李某回到本地找王某索要未付清的房租,但王某卻告知李某,其早于2009年10月與房東重新訂立了租房合同,同時向房東支付了一年的房租。李某又找到房東,房東告訴李某,由于李某未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租已經(jīng)構(gòu)成違約了,所以房屋租賃合同解除,并退給李某3.5萬元。
【法律解讀】
一、未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租,出租人依法享有解除權(quán)。
根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同”、“出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的,人民法院不予支持”。
結(jié)合本案,李某作為承租人,將承租房屋轉(zhuǎn)租給王某,依法應當取得房東即出租人的同意,由于李某未經(jīng)房東同意擅自轉(zhuǎn)租,房東就有權(quán)通知李某解除房屋租賃合同或者認定轉(zhuǎn)租無效。
對于本案,關(guān)鍵是房東是否在法定期限內(nèi)通知李某解除房屋租賃合同:如果房東是在法定期限內(nèi)通知的李某,那么李某與房東的房屋租賃合同也就終止了,李某不僅無權(quán)向房東主張剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失,而且還要依據(jù)合同約定向房東承擔違約責任;如果房東未在法定期限內(nèi)通知李某解除合同,那么房東即喪失解除權(quán),其再以未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效,就不能成立了,人民法院也不予支持,房屋租賃合同對雙方仍然具有法律效力。
二、未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租,轉(zhuǎn)租合同效力待定。
根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失”、“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時,轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外”、“出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的,人民法院不予支持”。
結(jié)合本案,李某作為二房東與王某訂立了租期為兩年的轉(zhuǎn)租合同,并未超過其與房東的租賃期限。但由于李某轉(zhuǎn)租時未經(jīng)房東明確同意,導致轉(zhuǎn)租合同效力待定。如果房東在法定期限內(nèi)通知李某解除房屋租賃合同,李某與王某之間也就喪失了轉(zhuǎn)租依據(jù),那么轉(zhuǎn)租合同不能成立,轉(zhuǎn)租行為歸于無效,但在轉(zhuǎn)租期間,房東收取了李某的房租,而房屋的實際使用人卻是王某,導致王某無權(quán)使用房屋數(shù)個月,因此,王某無權(quán)使用的行為屬于不當?shù)美钅秤袡?quán)向王某索要這數(shù)個月的房屋使用費,同時有權(quán)要求王某返還其構(gòu)置的家具,或者支付相應的價款;如果房東依法喪失解除權(quán),那么轉(zhuǎn)租合同因房東的默示認可而成立并生效,王某應依據(jù)轉(zhuǎn)租合同的約定向李某支付房租,其與房東的房屋租賃合同歸于無效,房東在收取李某房租的同時又收取了王某的房租,則對王某構(gòu)成不當?shù)美瑧斢枰苑颠€。
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