當事人權利義務

在房屋轉租合同的三方當事人中，出租人與承租人之間的權利義務除房屋租賃合同有特別約定的外，適用法律、法規(guī)和規(guī)章中有關規(guī)定;承租人與次承租人的權利義務除房屋轉租合同有特別約定的外，適用法律、法規(guī)和規(guī)章中關于出租人和承租人權利義務的規(guī)定。同時，房屋轉租合同的特殊性決定了，出租人、承租人、次承租人在房屋轉租合同中的權利義務除了當事人另有約定的外，還有其特殊內(nèi)容。

(一)出租人的權利義務

在房屋轉租合同關系中，出租人除了依房屋租賃合同約定以及相關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定享有權利和承擔義務外，還享有下列權利，承擔下列義務：

1、請求承租人履行房屋租賃合同的權利

房屋轉租合同成立并不影響原房屋租賃合同的效力，承租人仍應當依照原房屋租賃合同的約定向出租人履行各項義務，且不得以次承租人違約或者不履行義務為由拒絕向出租人履行義務。承租人不履行原房屋租賃合同的義務或者次承租人對承租房屋造成損失的，出租人有權要求承租人承擔違約和損害賠償責任，但出租人與承租人、次承租人另有約定的除外。《城市房屋租賃管理辦法》第30條規(guī)定：“轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規(guī)定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。”

2、從轉租中獲得收益的權利

出租人是轉租房屋的所有權人或者管理權人，承租人轉租該房屋獲得收益的，出租人當然有權從中獲取一定的比例。《城市房屋租賃管理辦法》第27條第2款規(guī)定：“出租人可以從轉租中獲得收益、”這種收益的獲取方式，既可以由出租人與承租人協(xié)商提高原房屋租賃合同的租金標準，也可以約定從承租人收取的轉租租金中按一定比例支付給出租人。

3、監(jiān)督次承租人使用、收益租賃房屋的權利

在房屋轉租合同關系中，原則上是承租人享有監(jiān)督次承租人使用、收益租賃房屋的權利。但是，出租人畢竟是轉租房屋的所有權人或者管理權人，次承租人對租賃房屋的使用情況對其影響最大，因此，應當賦予出租人監(jiān)督次承租人使用、收益租賃房屋情況的權利。這樣，出租人不僅有權監(jiān)督承租人使用、收益租賃房屋，還有權監(jiān)督次承租人使用、收益租賃房屋。當次承租人不正當或者非法地使用、收益租賃房屋，且承租人怠于行使監(jiān)督權時，出租人有權要求承租人承擔違約或者損害賠償責任，直至要求承租人解除轉租合同。

4、請求次承租人返還租賃房屋的權利

當房屋轉租合同終止時，承租人有權向次承租人請求返還租賃房屋;當房屋租賃合同終止時，出租人有權請求承租人返還租賃房屋。因此，當房屋租賃合同與房屋轉租合同都終止時，出租人有權選擇向承租人或者次承租人請求返還租賃房屋，尤其是承租人怠于行使返還請求權時，由出租人直接向次承租人行使租賃房屋返還請求權，有利于維護出租人的合法權益。但是，非在轉租合同與房屋租賃合同都終止的情況下，出租人不得向次承租人主張返還租賃房屋。如，轉租合同終止而房屋租賃合同未終止的，只有承租人有權請求次承租人返還房屋，出租人無權請求返還。

5、通知次承租人房屋租賃合同終止的義務

除非當事人另有約定，房屋租賃合同終止的，轉租合同也隨之終止。但是，次承租人對于房屋租賃合同是否終止難于清楚，故當房屋租賃合同終止時，出租人應當通知次承租人，為次承租人返還租賃房屋作好準備。

(二)承租人的權利義務

在房屋轉租合同中，承租人的地位非常特殊：既是轉租合同中的出租人，又是房屋租賃合同中的承租人。承租人在房屋轉租法律關系中的主要權利和義務有：

1、要求出租人履行房屋租賃合同的權利

承租人將承租的房屋轉租后，并不喪失承租人的地位，轉租只是其使用、收益承租房屋的一種方式。為了保證轉租合同的履行，承租人有權要求出租人按照房屋租賃合同的約定履行義務，如交付房屋、修繕房屋等等。因出租人的過錯影響次承租人使用、收益房屋或者造成次承租人、第三人損害的，承租人在向次承租人、第三人承擔違約責任或者損害賠償責任之后，有權依據(jù)房屋租賃合同向出租人追償。

2、從轉租中獲取收益的權利

承租人轉租房屋的目的是為了實現(xiàn)自己對承租房屋的收益權，故法律原則上允許承租人從轉租中獲益。但是，在我國，承租人轉租公有住宅用房的，必須受房屋所在地人民政府房屋租賃政策的制約，承租人從轉租中獲取收益也就受到了制約。

3、修繕租賃房屋的義務

租賃房屋發(fā)生損壞或者具有其他不適于次承租人使用的情形，承租人有權依房屋租賃合同的約定請求出租人修繕，但是出租人和承租人約定房屋轉租后由承租人承擔修繕責任的，或者雖無該約定但出租人拒絕履行修繕義務或者無能力履行修繕義務的，或者轉租合同約定的房屋狀態(tài)優(yōu)于房屋租賃合同約定狀態(tài)的，承租人應當承擔修繕義務。

4、通知次承租人房屋租賃合同終止的義務

房屋租賃合同終止，轉租合同也就喪失了基礎，為了保證出租人能及時收回房屋，承租人有義務將房屋租賃合同終止的情況及時通知次承租人，并要求解除轉租合同，返還房屋，以便于次承租人做好搬遷和返還房屋的準備。

(三)次承租人的權利義務

次承租人是房屋轉租合同中的承租人，因此應當根據(jù)房屋轉租合同的約定享有承租人的權利，履行承租人的義務，轉租合同沒有約定或者約定不明確的，次承租人應當根據(jù)法律關于承租人權利義務的規(guī)定享有權利、承擔義務。與承租人在房屋租賃合同中的權利義務不同的是，次承租人除對承租人享有權利、承擔義務外，還與出租人享有的權利相對應，對出租人承擔以下義務：

1、接受監(jiān)督的義務

次承租人應當依約定或者租賃房屋的性質使用租賃房屋，應當妥善保管房屋，這是次承租人在房屋轉租合同中必須承擔的義務。次承租人在履行該義務時，除應當接受承租人的監(jiān)督外，還應當接受出租人的監(jiān)督。出租人發(fā)現(xiàn)次承租人非法使用或者不正當使用租賃房屋的，有權制止直至要求承租人解除轉租合同，承租人不行使合同解除權的，出租人有權解除與承租人的房屋租賃合同，進而引起轉租合同的終止。

2、返還租賃房屋的義務

轉租合同終止時，次承租人應當向承租人履行返還租賃房屋的義務。但是，轉租合同與房屋租賃合同都終止時，出租人有權直接向次承租人請求返還房屋，在這種情況下，次承租人應當將房屋直接返還給出租人。次承租人的這一義務是與前面所述的出租人的房屋返還請求的權利相對應的。