【事件經(jīng)過】

擅自轉(zhuǎn)租房子當(dāng)“二房東”，出了事故要賠償損失。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會7日發(fā)布上月行業(yè)糾紛與投訴處理工作報告中指出，該協(xié)會近期收到關(guān)于“未經(jīng)出租人同意進(jìn)行轉(zhuǎn)租”的投訴咨詢案件。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會提醒消費者，在未經(jīng)出租人同意的情況下進(jìn)行轉(zhuǎn)租的，承租人需承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。

2014年1月1日，梁某通過某中介公司與出租人葉某簽訂《租賃合同》，承租位于廣州市天河區(qū)的某物業(yè)，約定租賃期限為2014年1月1日至2014年12月31日，提前解除合同須賠償違約金。同日，梁某向葉某支付押金5000元。2014年3月1日，梁某因工作調(diào)動，需離開廣州，遂向葉某提出解除租賃關(guān)系。但葉某表示若需提前解除，押金將作為違約金不予以返還。于是，梁某為維持與葉某的租賃關(guān)系，遂決定將該物業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)租。

2014年3月5日，梁某將該物業(yè)轉(zhuǎn)租給胡某。但胡某在居住期間，因用電不當(dāng)導(dǎo)致房子起火，使葉某遭受損失。事后，葉某向法院提起訴訟，請求解除與梁某的租賃關(guān)系，并要求梁某承擔(dān)因該房子起火所造成的損失。經(jīng)審查，《租賃合同》未約定梁某有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，且梁某也無證據(jù)證明其已獲得業(yè)主葉某的同意進(jìn)行轉(zhuǎn)租。最后，法院判決葉某與梁某解除租賃關(guān)系，梁某須承擔(dān)因該物業(yè)起火所造成的損失。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會介紹稱，轉(zhuǎn)租是指在租賃合同的有效期限內(nèi)，承租人經(jīng)出租人同意，將物業(yè)轉(zhuǎn)租給次承租人的行為。《合同法》規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會法律咨詢服務(wù)中心律師分析，在該案中，梁某在未經(jīng)葉某同意的情況下，將該物業(yè)轉(zhuǎn)租給胡某，其行為已違反了《合同法》的上述規(guī)定。并且，胡某對該物業(yè)造成的損失，梁某應(yīng)向葉某承擔(dān)賠償責(zé)任。

【法律解讀】

未經(jīng)房東同意而轉(zhuǎn)租，你要承擔(dān)違約責(zé)任。需要同意才有效。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。