[案例簡介]

某市場服務有限公司欲將地處某大型小區繁華地段的市場一側空地打造成特色小吃一條街，投資建起了幾十間店面房屋并發布招租招商廣告。去年6月，承租人王某與市場公司簽訂《店面房屋租賃合同》。約定王某承租店面180平方米房屋用于餐飲經營，租期三年，月租金3000元，6個月一付。承租人在合同簽訂時需交付2萬元履約保證金。開業三個月后，王某接到城市管理監察部門的通知，告知經營用房沒有建設工程規劃許可手續，違章建筑限期拆除。王某與出租方市場公司交涉，對方答復正在與規劃等有關部門溝通解決。為此，王某沒再交付下一半年租金。今年4月，接到強制拆除的通知，王某無奈停業并要求市場公司賠償經濟損失。因協商未果，王某起訴請求確認店面租賃合同無效并要求判決市場公司返還收取的房屋租金、保證金并賠償因裝修、通知停業等產生的經濟損失。那么，承租人王某這些訴訟請求會得到法院的支持嗎?

[律師說法]

對此租賃合同糾紛，本文案例糾紛主要涉及無規劃審批手續房屋租賃合同的效力問題和損失賠償責任的分擔問題，根據《人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條，關于“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”的規定，如果出租方在法院庭審辯論結束前，仍未取得有效的規劃審批手續，承租人王某主張確認合同無效，是會得到法院支持的。《合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”由此可知，王某要求出租人返還收取的房屋租金及履約保證金是有法律依據的。但承租人主張返還租金的同時，根據以上《司法解釋》的第五條，關于“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持”的規定，如果出租方請求對方支付相當于租金的房屋使用費也會得到法院的支持。

關于損失責任的分擔問題，由于出租方將無規劃審批手續的房屋進行出租，存在主觀上的過錯，是導致租賃合同無效的主要原因。承租方未盡審查房屋權證手續的注意義務，也存在一定的過錯。據此，對于損失賠償責任的分擔司法實踐中一般以出租方承擔70%，承租方承擔30%為宜。栗*明律師在此建議：承租人在租賃房屋特別是租賃從事經營活動的店面房屋時候，應當注意審核房屋的規劃審批及權證手續，以程度保護自己的合法權益。

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