一、接受拍賣委托：如果房地產(chǎn)的賣方有意將房地產(chǎn)拍賣業(yè)務交于拍賣行，也有意承接該拍賣業(yè)務，在賣方向受理拍賣業(yè)務的拍賣行做出明確委托之后，雙方簽定委托協(xié)議書。

房地產(chǎn)拍賣的委托一般需提供下列有關證明文件：

1、房地產(chǎn)拍賣標的的產(chǎn)權證；

2、產(chǎn)權人身份證明或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

3、法定代表人證明書和法人授權委托書；

4、對拍賣房地產(chǎn)有處分權的證明文件；

5、產(chǎn)權證上標明是共有的，需出具共有證書及出具其他共有人同意出售的經(jīng)過公證的委托書；

6、拍賣房地產(chǎn)的詳細資料，包括權屬、位置、數(shù)量、面積、性質(zhì)、使用年限和當前使用情況、地圖等；

7、其他有關證明資料或房地產(chǎn)交易管理部門要求提交的其他文件；

8、至于私產(chǎn)，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產(chǎn)的權利人出具的經(jīng)過公證的委托文件。

二、拍賣房地產(chǎn)標的確認和調(diào)查：拍賣行應對委托人提供的產(chǎn)權證明、有關文件批文、證明材料進行進一步核實、取證，并進行現(xiàn)場勘察。文件和資料核實內(nèi)容主要包括：

1、拍賣標的與所提供的房地產(chǎn)權利證明是否一致，產(chǎn)權檔案所標明產(chǎn)權人與產(chǎn)權證上產(chǎn)權人以及賣房人是否一致；

2、產(chǎn)權來源是否清楚，如新建、翻建，是否有規(guī)劃、用地、施工管理等單位的批準文件，是否領有新證；

3、房地產(chǎn)面積是否與房地產(chǎn)測繪部門出具報告一致；

4、產(chǎn)權證中”他項權利”一欄是否存在抵押登記或租賃權登記等其他權利登記；

5、是否有被司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的文件；

6、是否有他人聲明對該房地產(chǎn)享有權利的文件；

7、是否有產(chǎn)權證丟失的記錄；現(xiàn)持產(chǎn)權證是原證，還是新證；是否登報聲明；

8、是否有關于產(chǎn)權糾紛的記錄，處理情況如何；

9、是否在拆遷范圍，在被凍結和禁止買賣的范圍內(nèi)；

10、土地來源和變更情況，包括用地性質(zhì)、劃撥、出讓、轉讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其他。

三、接受委托、簽定委托拍賣合同：具備接受拍賣委托條件后，應按照<拍賣法>的要求，結合所拍賣房地產(chǎn)標的的特點簽定委托拍賣合同，對有關事項進行明確規(guī)定。一般房地產(chǎn)委托合同應包括以下內(nèi)容：

1、委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人；

2、委托房地產(chǎn)的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等；

3、拍賣房地產(chǎn)的交付方式、價款的支付方式；

4、拍賣費用條款、傭金及其支付方式；

5、拍賣方式和期限；

6、拍賣程序中止和終止的條件；

7、違約責任；

8、簽約日期和合同的有效期限；

9、拍賣底價；

10、其他需要約定的條款。

四、房地產(chǎn)估價及底價確定：

1：房地產(chǎn)估價

具體工作如下：

(1)選擇房地產(chǎn)估價機構及對估價師的資格進行確認；

(2)提出估價目的；

(3)與評估機構簽定委托評估協(xié)議，提供評估所需的資料；

(4)與評估師一道現(xiàn)場看房，獲取評估所需的現(xiàn)場資料；

(5)評估師出具評估報告。

2：拍賣底價和起拍價確定

拍賣底價確定的主要依據(jù)是：

(1)賣標的房地產(chǎn)估價報告。評估報告應該由具有資質(zhì)和經(jīng)驗的房地產(chǎn)評估機構出具；

(2)雙方對影響房地產(chǎn)價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素加以分析。這些因素的分析對確定房地產(chǎn)拍賣標的的底價、起拍價和加價幅度也是有益的；

(3)拍賣行的經(jīng)驗

(4)在與委托人共同對估價報告和各種因素進行客觀、科學的分析，并在取得一致意見的基礎上，確定拍賣底價和起拍價。

五、發(fā)布拍賣公告，組織接待競買人

公告信息內(nèi)容應包括：

(1)委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人；

(2)拍賣的時間、地點；

(3)拍賣房地產(chǎn)的基本情況：1：委托房地產(chǎn)的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等；2：拍賣房地產(chǎn)的使用、占用或租賃情況；3：產(chǎn)權性質(zhì)

(4)拍賣房地產(chǎn)轉讓后應交納的稅費；

(5)競買人的條件；

(6)競買保證金；

(7)拍賣方式；

(8)其他需要公告的事項。

六、現(xiàn)場拍賣階段

拍賣行、競買人按公告的時間、地點，以正常的拍賣程序、規(guī)則對拍賣房地產(chǎn)進行公開叫價。應價最高者為買受人；反之，拍賣行宣布不成交并撤回拍賣標的。

七、產(chǎn)權過戶

現(xiàn)場競買成功后，一般情況下，買受人應立刻交納成交價一定比例的款項作為定金，并在拍賣行的協(xié)助下與委托人簽定拍賣房地產(chǎn)的轉讓合同書,協(xié)助買賣雙方做好房地產(chǎn)權屬轉移和登記等各項工作，以最后取得房地產(chǎn)產(chǎn)權證書或房地產(chǎn)交易管理部門窗口受理單為止拍賣過程才告最終結束。

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