法律法規

1.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條:因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

2.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條:因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。3.《商品房銷售管理辦法》第三十五條：商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。深層導讀本條解釋主要解決的是“商品房的主體結構質量”，對于非主體結構質量在下條解決。

一、什么是房屋的主體結構？

所謂房屋主體結構是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。建筑物的主體工程是建筑物工程的重要組成部分。

最高人民法院民事審判第一庭編寫的《<最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>的理解與適用》做了更實際的解釋：第12條中所稱的“房屋主體結構”問題，我們認為應作廣義理解，作為一個完整的房屋建筑工程，它既應包括房屋地下隱蔽工程的地基部分，也應包括房屋地上工程所涉及的部分。就是說地下與地上部分是不可分割的一個整體，根據建筑法的規定房屋建筑工程應當包括以下內容:房屋的地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等部分。本條司法解釋中未將各部分進行詳細列舉,主要是考慮與《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房銷售管理辦法》規定中的提法相一致，再就是考慮到《建筑法》中對此亦有具體的規定。所以在適用本條規定時，一定要全面理解其含義。

從高院司法解釋可以看出，商品房的主體結構應該包括房屋的地基基礎工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等。地基基礎工程中的地基，是指支承由基礎傳遞的上部結構負載的土體或巖體。為保證建筑工程的安全和正常使用，首先要求地基在荷載作用下不致產生破壞，其次組成地基的地層因某些原因產生的變形不能過大，否則將會使建筑物遭到破壞，無法滿足使用要求。

建筑物的基礎工程，是指結構所承受的各種作用傳遞到地基上的結構組成部分。它是建筑物的重要組成部分。建筑物的基礎可以按照基礎埋置深度、建筑材料、基礎變形特征和結構形式進行分類。從以上可看出，建筑物的地基基礎在建筑物整體構造中起到的重要作用，是影響商品房質量的重要組成部分。

關于屋面防水工程，是指建筑物的屋頂、墻壁以及有防水要求的衛生間、房間和外墻等均防止出現漏水的工程。其他土建工程一般包括地面、樓面工程，門窗工程等。電氣管線、上下水管線的安裝工程，主要指電氣的線路、開關、電表的安裝，給水管道、排水管道的安裝等。供熱、供冷系統工程，包括暖氣設備、中央空調設備等的安裝工程。

二、怎樣認定房屋主體質量不合格？

《建筑法》第60條規定：“建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。

建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷；對已發現的質量缺陷，建筑施工企業應當修復。”

在商品房買賣中如何認定主體質量問題比較復雜，開發商會在主體質量與非主體質量問題上打擦邊球，拒絕按照主體質量處理。在通常情況下，所謂主體結構質量不合格包括三種情況：

（一）房屋交付前未經驗收；

（二）雖然在交付前經過驗收但驗收不合格。

依據現行法律規定，房屋建成后交付使用前，建設單位應組織勘察、設計、施工、監理等各方對工程質量進行驗收，驗收合格的應該簽署質量合格文件；并申請規劃、公安消防、環保部門對房屋進行檢查，出具認可文件或者準許使用文件；最后由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表。《建筑法》第六十一條規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”

對于這兩種情形，特別提醒購房人：在辦理商品房交接入住手續時，至少應當要求出賣人由出示由建設、勘察、設計、施工、監理五方共同出具的《工程竣工驗收報告》和消防驗收合格證明，查驗該工程是否經驗收合格。如果出賣人不能出示上述文件，就說明該工程未經驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。

（三）房屋交付使用后房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。

在實踐中怎么核驗的問題又是一個問題？商品房交付使用后，購房人懷疑和認為主體結構質量存在質量問題，則可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。但要特別注意的是：委托核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質，且委托哪個機構來檢測買賣雙方須經協商達成一致，如雙方協商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委托的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。

三、房屋主體質量不合格怎樣處理？

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條：商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”

《商品房銷售管理辦法》第三十五條規定的內容也大致如此。如果購房者認為房屋主體結構質量不合格，則購房者有權委托工程質量檢測機構重新核驗鑒定。對于房屋主體質量不合格的房屋，購房者有權解除合同，并按照法規及合同規定追究開發商的違約責任。

根據上述法律規定，結合《合同法》相關規定，達到上述三項房屋主體質量不合格情形的，可以采取下列途徑解決：

（一）實際履行—修復

實際履行原則，是指合同當事人必須嚴格按照合同規定的標的履行自己的義務，未經權利人同意，不得以其他標的代替履行或者以支付違約金和賠償金來免除合同規定的義務。

在商品房買賣中，因為主體質量問題，開發商違約以后，實際買受人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結構工程質量出現問題較小，如果通過加固等措施能夠修復的，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規定及合同約定的內容履行義務，也稱繼續履行。

同時，購買人仍然可以依據合同約定，主張開發商的違約責任或賠償損失的責任。

（二）解除合同—退房

在實際買受人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結構工程質量出現問題較大，不能通過加固等措施能夠修復的的辦法解決問題的，也就是不能繼續履行的，買受人可以請求解除合同，要求退房。買受人向法院請求解除合同的，法院應予支持。

（三）主張違約金及賠償損失

出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行（修復）還是解除合同（退房）的，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。購房者有權依法解除合同(退房)，并根據實際情況要求開發商承擔退還全部購房款、賠償貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費、違約金、懲罰賠償金等法律責任。違約金是由合同當事人預先約定的，在違約行為發生后，違約金的支付是獨立與履行行為之外的，由違約方向對方支付的一定數量的金錢。

違約賠償損失，是一種因債務不履行或不完全履行合同義務而給對方當事人造成損失，依法或依合同應當承擔賠償責任。它是合同中最常見的一種補救方式。在商品房買賣中，主張賠償損失的情形有下列幾種：一是看房屋質量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決，要求開發商承擔修復責任，并賠償損失；確實無法修復，再要求解除合同和賠償損失。二是修復后是，否仍然存在威脅購房者人身、財產安全的因素。如果房屋修復后，仍然不能保證購房者的人身和財產安全，購房者就要理直氣壯地提出解除合同，并要求開發商賠償損失。三是經多次維修房屋仍然存在嚴重質量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房者的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據實際情況予以裁決。損失的計算，一般包括房款損失（以貸款還是存款利息要看合同約定）、裝修損失、搬遷損失、誤工損失等。

（四）違約侵權責任

商品房的違約侵權責任，就是因商品房質量不合格，發生事故比如倒塌、脫落、塌陷、漏水侵蝕腐朽、等等而致人損傷或致物損害的，受害人或購買人可以主張違約責任或侵權責任。

《合同法》第122條規定：“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。”這就是說，在違約責任與侵權責任競合的情況下，受損害方只能任擇其一：或者提起違約之訴，追究對方的違約責任，或者提起侵權之訴，追究對方的侵權責任，而不能同時行使兩個請求權。出賣人交付不合格房屋，給買受人造成人身、財產損害的，買受人可以主張違約侵權責任措施予以補救，但應注意：（1）不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當事人之間存在著合同關系，也應按侵權責任予以處理，因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。

（2）當事人之間存在合同關系，而不法行為僅造成受害人財產損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。

（3）責任競合的情況下，若當事人事先在合同中約定了雙方僅承擔合同責任，原則上從其約定。但當事人的約定不能免除其應承擔的故意或重大過失的侵權責任，在此情況下，受害人享有兩種權利。