二手房買賣應(yīng)該如何審查

二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。由于交易產(chǎn)品屬性的多樣化，使得二手房在交易過程不同于一手房交易那樣簡便，相對而言流程要更加復(fù)雜些。因此購買二手房要記得“八項審查”，盡可能防范二手房買賣的法律風(fēng)險。

一、搜房

購房者一定要摸清房屋權(quán)利狀況，進行必要的調(diào)查與審核，以確保自身的利益，最大可能地防范二手房買賣的法律風(fēng)險。

二、權(quán)屬審查

購買人要購買二手房，應(yīng)當審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒有依法進行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，不得買賣。為慎重起見，購買者應(yīng)當向房地產(chǎn)登記機關(guān)調(diào)查核實權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實性、同一性，以最大限度地避免購買的房屋產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)爭議。

三、雙方主體資格審查

1.二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當是依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋權(quán)利人。

2.二手房受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。

3.二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，購買人應(yīng)當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。

4.二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的，購買人應(yīng)當審查政府主管部門的批準文件。

四、共有財產(chǎn)審查

二手房屬于兩個以上主體共有的(以所有權(quán)證書為準)，應(yīng)當審查有無共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面材料。審查房屋所有權(quán)證書時，應(yīng)當關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有其他權(quán)利人，或者具有異議登記事項。

五、權(quán)利限制審查

二手房買賣前，購買方應(yīng)當審查司法機關(guān)有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。一般說來，有權(quán)查封的司法機關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機關(guān)、國家安全機關(guān)。

六、他項權(quán)利設(shè)置審查

購買人應(yīng)當審查二手房有無抵押等他項權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押應(yīng)當取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。

七、優(yōu)先購買權(quán)審查

購房人應(yīng)審查二手房優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

八、有無禁止買賣情形

司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的;權(quán)屬有爭議的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;列入動遷范圍的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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