二手房買賣應該如何審查

二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手里的商品房而言，是房地產產權交易二級市場的俗稱。由于交易產品屬性的多樣化，使得二手房在交易過程不同于一手房交易那樣簡便，相對而言流程要更加復雜些。因此購買二手房要記得“八項審查”，盡可能防范二手房買賣的法律風險。

一、搜房

購房者一定要摸清房屋權利狀況，進行必要的調查與審核，以確保自身的利益，最大可能地防范二手房買賣的法律風險。

二、權屬審查

購買人要購買二手房，應當審查二手房的權屬證明及相關文件。沒有依法進行產權登記并取得房地產權屬證書的房屋，不得買賣。為慎重起見，購買者應當向房地產登記機關調查核實權利證書及其記載內容的真實性、同一性，以最大限度地避免購買的房屋產生產權爭議。

三、雙方主體資格審查

1.二手房轉讓人應當是依法登記并取得房地產權證書的房屋權利人。

2.二手房受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。

3.二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，購買人應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。

4.二手房屬于國有或集體資產的，購買人應當審查政府主管部門的批準文件。

四、共有財產審查

二手房屬于兩個以上主體共有的(以所有權證書為準)，應當審查有無共有權人同意轉讓的書面材料。審查房屋所有權證書時，應當關注擬交易的房地產是否具有其他權利人，或者具有異議登記事項。

五、權利限制審查

二手房買賣前，購買方應當審查司法機關有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權利的情況。一般說來，有權查封的司法機關包括人民法院、人民檢察院、公安機關、國家安全機關。

六、他項權利設置審查

購買人應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有抵押應當取得出賣人已經通知抵押權人的書面證據，或者取得抵押權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。

七、優先購買權審查

購房人應審查二手房優先購買權人有無放棄優先購買權的證明。如承租人放棄優先購買權，買受人購房后應繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

八、有無禁止買賣情形

司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權利的;依法收回土地使用權的;共有二手房，未經其他共有人書面同意的;權屬有爭議的;未依法登記領取權屬證書的;已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;列入動遷范圍的;法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

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