一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃和司法拍賣(mài)關(guān)系是什么?

拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣(mài)而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)。

原則上，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”應(yīng)當(dāng)適用于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)。但這一原則也存在以下三點(diǎn)例外。

1、“先抵押，后租賃”，不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。

2、“先查封，后租賃”，不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。

3、在“先租后抵”的前提下，本應(yīng)適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，但是當(dāng)出現(xiàn)特殊情況時(shí)，法院仍然有權(quán)依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定拍賣(mài)的價(jià)款過(guò)低，影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)將該租賃權(quán)取消，然后再進(jìn)行拍賣(mài)。

二、買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用條件有哪些?

1、存在合法有效的租賃合同

要適用該制度，在所有權(quán)讓與時(shí)，租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并且生效，就是租賃關(guān)系須有效的存在，換言之，租賃關(guān)系的有效存在的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)應(yīng)確定在所有權(quán)讓與時(shí)。同時(shí)，需要注意的是，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，僅有租賃物讓與契約尚不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)，對(duì)動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)需要交付，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)需要登記。

2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人

租賃物的所有權(quán)已經(jīng)讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關(guān)系雖然有效存在，但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了房屋買(mǎi)賣(mài)的合意，沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)，即所有權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，在此情況下，則該制度也沒(méi)有適用的余地。

3、所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間內(nèi)

“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，導(dǎo)致自身對(duì)于租賃物的使用效益可能面臨受損的風(fēng)險(xiǎn)。故所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間事適用條件之一。

綜上所述，司法拍賣(mài)是法院常用的執(zhí)行手段，原則上拍賣(mài)也適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，作為租賃物的承租人，在不動(dòng)產(chǎn)被執(zhí)行后，拍下的一方也不能強(qiáng)制要求承租人搬走。當(dāng)然，如果不動(dòng)產(chǎn)在出租之前就被抵押或者查封的，這樣法院拍賣(mài)就不會(huì)按照買(mǎi)賣(mài)不破租賃辦理。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用范圍有哪些

買(mǎi)賣(mài)不破租賃四種例外有哪些

承租人能否以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”為由要求繼續(xù)承租