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寧波
買賣不破租賃和司法拍賣關系是什么？
一、買賣不破租賃和司法拍賣關系是什么?
拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。
原則上，“買賣不破租賃”應當適用于拍賣財產。但這一原則也存在以下三點例外。
1、“先抵押，后租賃”，不適用“買賣不破租賃”。
2、“先查封，后租賃”，不適用“買賣不破租賃”。
3、在“先租后抵”的前提下，本應適用“買賣不破租賃”原則，但是當出現特殊情況時，法院仍然有權依據相關法律規定拍賣的價款過低，影響抵押權實現，執行法院應當將該租賃權取消，然后再進行拍賣。
二、買賣不破租賃的適用條件有哪些?
1、存在合法有效的租賃合同
要適用該制度，在所有權讓與時，租賃合同應該已經成立并且生效，就是租賃關系須有效的存在，換言之，租賃關系的有效存在的準據時點應確定在所有權讓與時。同時，需要注意的是，根據我國物權法的規定，僅有租賃物讓與契約尚不能實現物權變動，對動產來說需要交付，對不動產來說需要登記。
2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人
租賃物的所有權已經讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關系雖然有效存在，但是租賃物的所有權人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續，即所有權并未發生變動，在此情況下，則該制度也沒有適用的余地。
3、所有權發生變動是在租賃期間內
“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內，租賃物的所有權發生變動，導致自身對于租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。故所有權發生變動是在租賃期間事適用條件之一。
綜上所述，司法拍賣是法院常用的執行手段，原則上拍賣也適用買賣不破租賃原則，作為租賃物的承租人，在不動產被執行后，拍下的一方也不能強制要求承租人搬走。當然，如果不動產在出租之前就被抵押或者查封的，這樣法院拍賣就不會按照買賣不破租賃辦理。
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
買賣不破租賃四種例外有哪些
承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續承租
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高柔艷
執業證號：
13204201611424582
江蘇瑞鴻律師事務所
簡介：
高柔艷律師，畢業于蘇州大學，獲得法學與工商管理雙學位，中共黨員。法學理論扎實，實務經驗豐富。
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