一、租房合同沒備案買賣不破租賃可以適用嗎?

?未經登記的租賃合同，當房屋所有權發生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權利人要求租賃合同繼續履行。但是，承租人有證據證明新的房屋權利人知道或者應當知道租賃事實的除外。在保護承租人權利的同時，也應當考慮保護房屋買受人的權利，兩者的權利在法律上是平等的。

二、買賣不破租賃生效條件

(1)租賃合同成立有效并生效;

租賃合同非真實意思表示、主體錯誤等情形下，租賃合同并未成立，不能對抗買賣;租賃合同存在無效情形，則自始無效，不得對抗買賣等物權;租賃合同附生效條件，但條件未成就，亦為同理。

(2)出租人已將租賃物交付給承租人，承租人實際占有;

租賃合同如果進行了登記備案，則承租人對租賃物的占有狀況無需證明。如果沒有登記備案，則要考察實際情況。審判實踐中，可區分以下情況進行處理：①不動產抵押權自登記時生效，登記的抵押權可對抗其后發生的租賃關系。②不動產抵押權登記前，不動產租賃合同已經登記備案的，租賃關系不受抵押權的影響。③不動產抵押權登記前，不動產租賃合同雖未登記備案的，但租賃關系實際存在的，如承租人已經實際占有使用不動產的，租賃關系不受抵押權的影響。

實踐中，應由承租人對于“實際占有”的情況予以舉證，如承租人對房屋的實際居住、在承租房屋中開業經營或者裝修籌備等。承租人自用還是合法轉租，或者借給相關方無償使用，不影響實際占有的認定。買受人是否知曉存在承租人也不影響是否實際占有的認定。有的買受人實地考察房屋狀況時，恰遇承租人休假未居住，或者歇業期間，造成買受人以為房屋空置的認識錯誤，這并不影響承租人實際占有的事實。只要承租人有足夠證據證明出租人或其同意的人已經向承租人交付該租賃物，其并未持續不斷地實際占有租賃物，不影響買賣不破租賃的適用。

(3)所有權變動，且發生在租賃期間;

“買賣不破租賃”中的“買賣”是一個代指，其所指的所有權變動實際上涵蓋了買賣、贈與、繼承、互易、投資、抵押等多種情形。該變動須為確定有效，而不能是無效或者效力待定。如因善意取得制度產生所有權變動，雖然并非所有權人主動追求，亦產生所有權變動的合法有效后果，也應可以適用“買賣不破租賃”。

若所有權變動時租賃合同已經終止，則不涉及“買賣不破租賃”的適用。相關的問題是，當租賃合同期滿，出租人承租人未簽訂新的租賃合同，承租人繼續使用租賃物，出租人也未提出異議的，是否認為是租賃期內?我國《合同法》第二百三十六條規定，租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。根據該法第二百三十二條規定，不定期租賃中，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應在合理的期限之前通知承租人。在不定期租賃期間，所有權變動，是否仍然適用“買賣不破租賃”?理論上可以，只是在這種情形下，買受人繼受的也是不定期的租賃關系，只需要給予一個合理的準備期限，即可以解除租賃合同，所以承租人要求適用“買賣不破租賃”意義不大。

(4)出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人。

即在出租人同意的轉租關系中，次承租人也可以適用“買賣不破租賃”。這一點中需要討論兩個特殊情形：承租人受讓出租房屋的情形、次承租人受讓出租房屋的情形。首先，“讓與第三人”不包括將租賃物讓與承租人。如果是讓與給承租人，就是雙方的租賃關系變更為物權轉讓關系，不存在適用“買賣不破租賃”原則的問題，租賃關系已經合意解除。其次，“讓與第三人”可以包括將租賃物讓與次承租人。此時，需要適用“買賣不破租賃”，次承租人即使已經成為租賃物的所有權人，也需要繼續與承租人履行次承租合同，以此保護承租人在轉租合同中的利益。

需要明確的是，租賃雙方在簽訂租賃合同后，根據目前的規定，是必須要進行網簽備案的，其目的在于保護租賃合同的合法性，避免在后期發生矛盾和糾紛時，難以進行處理和認定，如果沒有網簽備案可以導致合同并不具備法律效應。

買賣不破租賃四種例外有哪些

買賣不破租賃的法律規定有哪些？

買賣不破租賃的條件是什么？