一、責(zé)任劃分

買賣房屋合同違約賣方應(yīng)承擔(dān)哪些法律責(zé)任

1、在房產(chǎn)交易中，若是由于賣方的個人行為造成交易無法繼續(xù)履行的，買方可以向賣方提出解除合同，并且追究其法律責(zé)任，而賣方不但要把已收取的定金返還給買方，還要依法賠償買方的損失。

2、房主簽約后卻反悔，購房者的利益變得十分錯綜復(fù)雜，至于違約金的數(shù)額，一般為定金的兩倍，但也要看合同具體約定的數(shù)額是多少，如果約定數(shù)額很大，那賣方屆時就很可能是得不償失。

3、也有多種情況的發(fā)生，比如賣方因轉(zhuǎn)讓房屋處于查封狀態(tài)而致使買方無法過戶，違反了合同約定的義務(wù)。違約責(zé)任的承擔(dān)不以過錯為要件，因此無論是否因賣方過錯導(dǎo)致房產(chǎn)被查封，賣方都應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，拒絕履行合同構(gòu)成根本違約。

4、對于乙方也就是賣房者來說違約給乙方的違約行為給甲方造成了某種程度上的經(jīng)濟損失。除了支付違約金之外，由于乙方在合同規(guī)定應(yīng)交付房屋之日至實際交付日這段期間實際上占用了甲方的資金，還應(yīng)向甲方再支付所占用資金的利息。

買賣房屋合同違約中介應(yīng)承擔(dān)哪些法律責(zé)任

中介違約要看具體的簽訂的委托協(xié)議上有沒有明確授權(quán)范圍，這就要求委托代理雙方在委托中介辦理相關(guān)事宜的時候明確惡人范圍，依照合同進行：

1、違約金指的就是合同的當(dāng)事人不履行或者不按約定履行合同的時候，應(yīng)該付給對方當(dāng)事人由法律規(guī)定或者合同上約定的一定數(shù)額的貨幣。違約金是可以分為法定的違約金和約定的違約金，凡是法律上規(guī)定的違約金就是法定違約金，由合同雙方當(dāng)事人在合同上約定的違約金就是約定違約金。

2、賠償損失，對于因為當(dāng)事人的違約行為給對方的當(dāng)事人造成的財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對方的當(dāng)事人因為違約所而受到的損失，這就是承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任形式。

二、案例分析

案例1：交易成本增加買方希望解除合同

京版國五條細則落地后，張羅兩個月的小張犯了難。據(jù)了解，在新政落地之前，小張與房主李先生簽訂了購房合同，小張以180萬元購買李先生名下的小兩居，并交付定金10萬元。然而，因為種種原因，小張和李先生未能在新政落地前完成網(wǎng)簽。新政實施之后，按照其中對二手房繳納差額20%個人所得稅的規(guī)定，該房源的交易需要繳納近20萬元的個人所得稅，按照他們簽訂合同的補充協(xié)議，其中規(guī)定此次交易涉及的稅費全部由乙方，也就是小張來承擔(dān)。

面對突增的近20萬元，小張覺得性價比不足以打動他在此置業(yè)，所以，小張便與房主李先生溝通，希望解除之前的購買協(xié)議，并退還他已支付的定金10萬元。對此，房主李先生認為，既然是小張反悔，要求解除合同，按照合同補充條款中的規(guī)定，這屬于乙方根本違約，不光不能退10萬元的定金，小張還應(yīng)支付他違約金。

小張認為，新聞上說過二手房交易加稅部分應(yīng)由賣方承擔(dān)，如果多的這近20萬個人所得稅由李先生承擔(dān)，他也不想解除合同。但實際上是因為李先生不愿意承擔(dān)這筆稅費，所以他才要求解除合同的，李先生也有過錯，不能單純要求他賠償，所以應(yīng)該把定金退給他。

律師說法：

應(yīng)按照合同約定執(zhí)行違約金雙方可協(xié)商

**金誠同達律師事務(wù)所律師于*紅認為，在小張和李先生簽訂的購房合同及補充協(xié)議中，對雙方的責(zé)任義務(wù)都做出了明確的規(guī)定，其中補充協(xié)議第三條中就提到：甲乙雙方同意，本交易涉及的稅費全部由乙方承擔(dān)，并直接向主管機關(guān)繳納。而且小張和李先生達成買賣協(xié)議時，國五條已經(jīng)出臺，只是還沒有出臺地方細則，該合同是買賣雙方明知北京或出臺相關(guān)政策，抱有僥幸心理簽訂的合同，因此小張對于稅費增加的風(fēng)險其實是有預(yù)判的。

根據(jù)該合同補充協(xié)議的第四條第3款，乙方若出現(xiàn)下列情形之一的，乙方構(gòu)成根本違約，其中就包括“拒絕購買該房屋的”。而且該條款中規(guī)定，乙方應(yīng)在違約行為發(fā)生十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價款的20%向甲方支付違約金，乙方向甲方已支付的全部款項沖抵違約金，多退少補。據(jù)此條款，甲方也就是李先生無須退還小張的10萬元定金，甚至還有權(quán)利索要剩余部分違約金。但鑒于雙方不能達成交易的原因有政策因素，小張可以與李先生友好協(xié)商，減少違約金的支出。

案例2：無過戶資格賣方要求解除合同

兩年前，程先生購買了順義區(qū)的一套別墅，當(dāng)時該套房的房產(chǎn)證還沒有終辦理下來，于是程先生與房主方先生達成協(xié)議，約定先將物業(yè)交割給程先生，等到房產(chǎn)證辦理下來，雙方在去辦理過戶手續(xù)。當(dāng)時該房屋的價格約為12000元/平方米。

入住了兩年，程先生的心一直是懸著的，因為聽說這種無房產(chǎn)證的交易法律是不保護的。3月，程先生從開發(fā)商處得到消息，5月底該項目的房產(chǎn)證就能批下來了，本來終于可以塵埃落定，但京版國五條細則又給他增添了不確定因素，他沒有購房資格了。

程先生是北京人，一直單身，目前和父母住在城區(qū)內(nèi)的一套三居里，房產(chǎn)證上是他的名。按照以往的限購政策，他名下可以有兩套住房。但按照新的國五條細則，他已經(jīng)不能再購買二套房了。

程先生希望房主方先生可以繼續(xù)等待他一段時間，等到他具備購房資格了再行過戶，而方先生則認為，這份買賣合同已經(jīng)無法履行，而且是程先生的過錯導(dǎo)致他的希望可以與程先生解除合同，并且他愿意退還程先生已支付的房款，且不追究程先生的賠償責(zé)任。而程先生則不這樣認為，他們雙方簽訂合同時，該房產(chǎn)并不能交易，程先生選擇先支付方先生大部分費用，并等待房產(chǎn)證下來以后過戶，而他如今沒有購房資格了，房主為什么不能再等等他呢。

據(jù)了解，目前該房屋所在小區(qū)的均價已上漲至24000元/平方米。

律師說法：

賣方有權(quán)要求解除合同買方無須承擔(dān)違約責(zé)任

于*紅律師認為，雖然國家不鼓勵無房產(chǎn)證的二手房交易，但該案例中的合同和補充協(xié)議本來就是在雙方明知條件不具備的條件下簽署的，是附條件完全履行的合同，而其所附條件為：房產(chǎn)證辦下來，賣方具備出讓的權(quán)利并能為買房辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù);買方在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時能辦理受讓手續(xù)。在上述條件成就前，交房、付款等都能履行，只是過戶手續(xù)沒有辦理，因此這個合同完全能夠履行，是雙方對未來權(quán)益的處理，因此具備法律效益。

如果在簽訂合同前，國家政策已對買房資格有規(guī)定，買方是明知國家政策抱有僥幸心理，簽訂合同，導(dǎo)致終無法過戶，那么責(zé)任應(yīng)該是買方，國家政策不構(gòu)成不可抗力，如果賣方要求買方承擔(dān)違約責(zé)任，買方會很被動。但如果簽訂合同前有資格，合同履行過程中，因國家政策變化導(dǎo)致沒有資格，屬于不可抗力，買賣雙方均可主張合同自動解除，都不需要承擔(dān)違約責(zé)任。

以上就是小編為大家總結(jié)的內(nèi)容，賣家在于買家簽訂合同之后，無論是賣家還是買家出于什么原因違約，都會牽扯到一個違約責(zé)任劃分的問題，值得注意的是在處理這種問題的過程中，主觀原因占有一定的比例，所以小編建議大家在處理問題的過程中要注意細節(jié)問題!希望小編的解答能幫助到您!