二手房交易時應注意的問題

一、關(guān)于合同簽字的注意事項

無論是簽訂《居間協(xié)議》還是正式的《房產(chǎn)買賣合同》，都應由產(chǎn)證上的所有權(quán)利人和買受人本人在合同上簽字，如果一方要求由代理人簽字的，應到公證處辦理委托公證。

二、購房資格審查與責任承擔

通常購房資格審查是在簽訂正式的《房屋買賣合同》之后進行，如果買受人購房資格未能審核通過，將導致合同無法履行。因此，我們建議買賣雙方可要求房產(chǎn)中介對買方的購房資質(zhì)進行審查判斷，另一方面最好預先擬定購房資格如何不能審查通過時，應該如何承擔責任的條款。

三、房屋的權(quán)利狀況的審查

對于買方而言，不僅要審查賣方是否具有產(chǎn)權(quán)，同時還要注意審查房產(chǎn)是否設置抵押，抵押權(quán)人是銀行還是個人。如果有可能，可以打聽一下產(chǎn)權(quán)人的財務狀況以及職業(yè)等，因為實務中出現(xiàn)過這樣的案例：產(chǎn)權(quán)人借了高利貸，并用房產(chǎn)進行抵押，但是沒有進行抵押登記;雖然法律上沒有登記的抵押權(quán)不能對抗第三人，并不妨礙交易的進行，但是還會存在其他風險，比如：房產(chǎn)在交易過程中有可能被法院查封;甚至交易完成后，高利貸的債主還可能到房產(chǎn)所在地進行沒完沒了的騷擾。

四、關(guān)于貸款的問題

實務中，很多的二手房的買家都是需要貸款的。這個問題存在以下風險：

1、由于買家的原因?qū)е裸y行不批準貸款申請，甚至更換多家銀行也不能獲得通過;

2、由于銀行的原因遲遲不放款，實務中曾經(jīng)出現(xiàn)過延遲6個月放款的情況。

對于這個問題，通常約定由于買家的原因?qū)е沦J款申請不能批準的，應該及時用現(xiàn)金補齊，否則要承擔違約責任;由于銀行的原因延遲放款的情形，建議可以約定一個雙方都能接受的合理期限，如果超過這個期限，雙方可以選擇解除合同或者約定違約責任的條款。

五、戶口問題

二手房的戶口問題是買家特別要注意的，因為一旦賣家不遷出戶口，在上海的司法實踐中，如果買家以要求賣家遷出戶口為訴由的，法院一般均不予受理，而且也無法強制執(zhí)行遷出戶口。因此，為了保證買家的權(quán)益，買家可以要求在買賣合同中約定，戶口如果不及時遷出，賣家要承擔違約責任的條款。而以該條款要求賣家承擔違約責任的訴訟，法院是可以受理的。

以上是二手房買賣實務中常見多發(fā)的問題，所有的二手房買賣中均會涉及。實踐中也出現(xiàn)過買方或者賣房蓄意詐騙的情形，更應該引起注意。詐騙的主要手段包括但不限于以下情形：用假房產(chǎn)證詐騙、利用假公證詐騙、利用出售查封的房屋詐騙、出售列入拆遷范圍的房屋進行詐騙、以先過戶后付款的方式再次出售房屋方式詐騙等。如果還有這方面的疑問，可以向律霸網(wǎng)進行在線法律咨詢。