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近年來，隨著房地產市場的火熱，房屋期貨買賣這種新的商品房買賣形式開始出現(xiàn)，購房者可以相對較低的價格買到心儀的住房，同時開發(fā)商可以提前拿到購房款進行開發(fā)。但是伴隨著期房買賣的熱潮，一系列相關的法律問題不斷涌現(xiàn)，因此，國家出臺了一系列商品房預售許可證管理辦法規(guī)制期房市場。

一、什么是商品房預售?

商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。

二、商品房預售應該符合什么條件?

根據(jù)我國《城市房地產管理法》第44條規(guī)定，商品房預售應該符合下列5個條件：

1、已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押;

2、持有建設工程規(guī)劃許可證。

房地產開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預售，真正受到損失的將會是善意購買人;

3、按提供預售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間;

4、已經同金融機構簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議;

5、已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明;

向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。

三、什么是商品房預售許可證?

商品房銷售許可證是開發(fā)商進行現(xiàn)房銷售的合法憑證，商品房預售許可證是開發(fā)商進行期房銷售的合法憑證。如果開發(fā)商在銷售過程中沒有取得銷售許可證或者預售許可證是不可以進行房屋銷售的，在無證的情況下就算簽訂購房合同會被認定為無效行為。

四、商品房預售許可的相關法律規(guī)定

2004年7月20日發(fā)布了《建設部關于修改的決定》，決定的部分內容如下：

第六條 商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

第七條 開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交下列證件(復印件)及資料：

(一)商品房預售許可申請表;

(二)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質證書;

(三)土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

(四)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

(五)工程施工合同及關于施工進度的說明;

(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。

第八條 商品房預售許可依下列程序辦理：

(一)受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。

(二)審核。房地產管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。

開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質內容的真實性負責。

(三)許可。經審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。

經審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發(fā)企業(yè)。

商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。

(四)公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。

第九條 開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

第十條 商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。

房地產管理部門應當積極應用網(wǎng)絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。

商品房預售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應當有書面委托書。

盡管商品房預售許可證管理辦法的出臺在一定條件下規(guī)范了期房市場，但是近年來，期房房地產商攜款逃跑，購房者付款卻錢房兩空的新聞比比皆是，商品房預售許可制度相關的法律仍需不斷完善，同時購房者必要時應勇敢選擇用法律維護自己的利益和尊嚴，必要時律霸的律師將為您提供法律咨詢和法律幫助。

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