實際生活中,引起商品房買賣糾紛的情況有很多,不同的類型糾紛的解決方式也是不同的,我們只有先判斷所面臨的商品房買賣糾紛屬于哪一類型,我們才能夠?qū)ΠY下藥,給出正確的法律意見,下面,律霸小編馬上在下文為你詳細(xì)介紹常見的商品房買賣糾紛有哪些,希望對你目前面臨的有所裨益。
1、逾期不能正常交付型
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型,通常有兩類情況,一是因開發(fā)商資金不足或預(yù)售不成功,預(yù)售人違法將預(yù)售款轉(zhuǎn)向投入其它項目或其它行業(yè)造成的逾期交房,二是施工或配套設(shè)施進(jìn)度等原因引起的逾期交房。
對于此類糾紛,2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。從切實維護(hù)購買方的合法利益角度出發(fā),開發(fā)商在催告后三個月內(nèi)履行的,同時要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個月內(nèi)仍不能履行的,購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失(損失可比照房屋價格上漲或?qū)嶋H損失計算)的權(quán)利。對于延期履行合同,如果未約定違約金數(shù)額,可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。
2、故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)型
我國現(xiàn)行法律法規(guī)對從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定,而在現(xiàn)實生活中,除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴(yán),出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明,但并不實際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外,還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧,明明未取得商品房預(yù)售許可證明,卻哄篇買受人稱已取得商品房預(yù)售許可證明;明明未取得合法的土地使用權(quán),卻大張旗鼓地進(jìn)行工程建設(shè);明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件,卻通過采取簽訂名目繁多的認(rèn)購、定購協(xié)議的形式為買受人設(shè)立種種陷阱。
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定:“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三)按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,并以經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明”。《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定:“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定:“出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。
3、權(quán)屬證書缺失型
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定,預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付適用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)并更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。開發(fā)商違反上述條款,在規(guī)定的時間內(nèi)或合同約定的期限內(nèi),未及時協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)屬證書,或未在規(guī)定的時間內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記,買受人要求開發(fā)商按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書,并支付違約金。
4、質(zhì)量瑕疵型
質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等,我認(rèn)為應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法,確保購買者的利益。房屋縮水,司法解釋已有明確規(guī)定。對于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋,司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。但該規(guī)定,過于規(guī)范,不利于操作,仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。另外,開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實際不一致的,法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金,因為在購房過程中,購房方一般處于弱勢地位,合同中一般對此違約沒有約定,同時有時該類違造成的損失難以計算,致使該類違約出現(xiàn)后,無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
5、宣傳廣告失真型
一些房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時,一般者散發(fā)精致的售樓書,許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境,高尚的品位,完美的配套設(shè)施,周全的物業(yè)管理。消費者在接收預(yù)購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實際情況與廣告宣傳大有出入,一些配套設(shè)施遲遲難以落實,甚至有些就是虛假廣告,根本就是無中生有,蒙騙消費者,物業(yè)管理更是質(zhì)價不符。消費者為此與房地產(chǎn)商討“說法”時,房地產(chǎn)商往往尋找各種理由推卸責(zé)任。
以上就是我們關(guān)于“常見的商品房買賣糾紛類型有哪些”的詳細(xì)解答。綜上可知,常見的商品房買賣糾紛有宣傳廣告失真型、逾期不能正常交付型、質(zhì)量瑕疵型等等,如果你對這些商品房買賣糾紛如何解決還不清楚,歡迎你及時咨詢我們律霸,我們將盡快為你提供法律服務(wù)。
商品房買賣合同糾紛解決的方法
商品房買賣的定金問題,房產(chǎn)糾紛如何適用定金法則?
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夏振華律師,畢業(yè)于中南財經(jīng)政法大學(xué),現(xiàn)為湖北省內(nèi)最大律師事務(wù)所,湖北山河律師事務(wù)所專職律師,某大型房地產(chǎn)公司、某大型航空公司法律顧問,擅長執(zhí)行異議處理,合同糾紛,公司股權(quán)之爭,民間借貸糾紛,婚姻家庭案件,債權(quán)債務(wù),人身損害賠償,勞動爭議,交通事故,毒品犯罪,刑事辯護(hù),在法律框架內(nèi)去維護(hù)當(dāng)事人的最大權(quán)益。
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