一、買了二手房后發(fā)現(xiàn)還有售樓部在銷售是怎么規(guī)定的?

(一)發(fā)生一房二賣兩份合同的效力

1、兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。

2、兩份合同中一份已進行了過戶登記，另一份未作過戶登記(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的過戶登記是物權(quán)變更范疇，按物權(quán)對世原理、物權(quán)公示原理，和物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原理，確認(rèn)已辦理過戶登記的一方享有房屋所有權(quán)。

3、在第一個買房人已辦過戶后又賣第二人的情況下，因這時出賣人已沒有所有權(quán)，所以他的第二次賣房是無效的。

(二)遇一房二賣時購房者的維權(quán)

一房二賣，指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

房屋買賣合同關(guān)系成立后，房屋出賣人全面、正確地履行合同，是合同的效力最重要的表現(xiàn)，也是出賣人最主要的義務(wù)。但在一房二賣情況下，由于標(biāo)的物的特定性，一般而言，不可能出現(xiàn)出賣人同時履行兩個合同的情況。也就是說，出賣人在履行了一個合同后，對另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問題。

“一房二賣”，應(yīng)依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

如賣房者是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般人，對其違約的處理與法律適用。這種情況下，爭議的處理應(yīng)以合同法作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任。這時，不能主張懲罰性賠償責(zé)任，而只能主張返還購房款及利息并賠償損失。

二、如何防止一房二賣?

1、買房時一定要及時網(wǎng)簽，嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進行交易。

根據(jù)目前的房屋買賣交易設(shè)置，二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時，買房者在簽訂購房合同時，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。

2、在買房前查清楚所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證。

從簽訂房屋買賣合同到正式辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之間還有一段時間。由子房地產(chǎn)市場價格的波動，賣房者有可能在這段時間內(nèi)將房屋以較高價格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生，購房者可以調(diào)查所購房屋產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證對賣房者的“一房二賣”行為加以防范。

3、買房盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付首付款。

這樣安排可以避免部分賣房者通過對房屋一房二賣而詐騙購房者的購房款，使購房者蒙受巨大經(jīng)濟損失。

其實，法律上根本也就不允許該套二手房的房主一房二賣的這種做法，不管是最終給買方造成了何種的損失，房主都需要對買方進行賠償并且承擔(dān)違約責(zé)任。但是二手房的一房二賣以后的真正歸屬權(quán)，核心就是根據(jù)房產(chǎn)登記為準(zhǔn)的，造成的違約責(zé)任，事后可以向二手房原來的房主追責(zé)。

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