現(xiàn)實(shí)生活中，許多朋友由于合同不規(guī)范，在購(gòu)買二手房房屋買賣時(shí)簽訂合同中由于條款不十分明確，出現(xiàn)很多糾紛。為了避免糾紛或者利益受損，如何簽定一份放心的二手房的買賣合同就成了廣大買賣雙方共同關(guān)注的話題。下面就由律霸小編為大家如何簽訂二手房買賣合同及其注意事項(xiàng)。

如何簽訂二手房買賣合同

二手房買賣合同，學(xué)名為“存量房屋買賣合同”，是二手房買賣過(guò)程中最重要的法律文件，也是二手房律師最重要的工作之一。買賣雙方最終達(dá)成什么樣的合同條款是彼此之間互相博弈的結(jié)果，不管是買方本人還是委托了律師，如果一味只強(qiáng)調(diào)維護(hù)自己當(dāng)事人的權(quán)益是不現(xiàn)實(shí)的，只能導(dǎo)致談判不歡而散。所以，高明的律師既應(yīng)當(dāng)保證本方當(dāng)事人的合法利益，又要考慮如何讓對(duì)方和中介能夠接受，這就需要很高的臨場(chǎng)應(yīng)變能力和實(shí)務(wù)技巧。

在實(shí)踐中，買賣合同往往是由中介方提供的，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)制定《鄭州市存量屋買賣合同》示范文本，該文本因過(guò)于繁瑣適用面很不廣。有的買方律師主張由他單方來(lái)起草合同，往往會(huì)遭到賣方和中介方的極力反對(duì)。因此，律師想把原合同文本推倒重來(lái)不具有可實(shí)現(xiàn)性。遇到這種情況，本人的處理辦法是：律師事先起草一份既有利于保護(hù)買方利益又能體現(xiàn)公平原則的詳細(xì)合同草案，這個(gè)草案不必出示給他人而應(yīng)該做到爛熟于心。然后，迅速瀏覽中介方或賣方提供的合同文本，在最短時(shí)間內(nèi)找出對(duì)方合同文本不完善或?qū)ξ曳讲焕牡胤健Ｗ詈螅贸鰰嫜a(bǔ)充協(xié)議方案以修改和完善買賣合同，要求在達(dá)成買賣合約的同時(shí)一并簽署補(bǔ)充協(xié)議。這種做法一般能被中介和賣方接受，與買方律師提供合同文本的實(shí)際效果差不多。只不過(guò)該方法對(duì)律師的要求比較高。

其實(shí)不管采用哪種合同文本，一份買賣合同至少應(yīng)該把以下幾個(gè)內(nèi)容說(shuō)清楚：

1、交易房屋基本狀況，具體包括房屋位置、面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、產(chǎn)權(quán)人、共有權(quán)人等。

2、房屋產(chǎn)權(quán)狀況說(shuō)明，要求賣方書面承諾房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)查封、無(wú)債務(wù)糾紛，共有權(quán)人同意出售房屋，提供的材料齊全、真實(shí)、有效，可以辦理權(quán)屬過(guò)戶、稅務(wù)登記、貸款等與交易有關(guān)的各項(xiàng)事宜，并保證所售房屋符合國(guó)家及北京市房屋上市交易的政策規(guī)定。如有違反賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

3、房屋成交價(jià)格，應(yīng)當(dāng)明確該成交價(jià)格是否包括裝飾裝修、家具家電，公共維修基金款項(xiàng)。如果包括前兩項(xiàng)，應(yīng)該用附件方式另行說(shuō)明其具體狀況。

4、付款方式，要說(shuō)明是通過(guò)資金監(jiān)管賬戶還是自行劃轉(zhuǎn)，是全款還是商業(yè)貸款(或公積金貸款)，貸款沒(méi)獲銀行批準(zhǔn)或者貸款申請(qǐng)額度不夠的處理辦法是否明確，分批付款的次數(shù)和時(shí)間是否說(shuō)清楚。作為賣方律師來(lái)說(shuō)，這個(gè)條款最首要的問(wèn)題是要考慮該付款方式是不是安全。

5、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)約定，要明確約定買賣各方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費(fèi)種類，如約定不明或國(guó)家政策變化產(chǎn)生新的稅費(fèi)，由誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)。

6、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，也就是房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，主要是哪天過(guò)戶一定要說(shuō)清楚，買方交錢和過(guò)戶的時(shí)間間隔不宜過(guò)長(zhǎng)，越短越好以免夜長(zhǎng)夢(mèng)多，如果能在交款當(dāng)天過(guò)戶是最好不過(guò)了。

7、房屋交接，也就是交房問(wèn)題，該條款包括交房時(shí)間，可以先交房再過(guò)戶也可以反過(guò)來(lái)，交房前賣方應(yīng)當(dāng)結(jié)清水電煤、暖氣、物業(yè)、電話、有線電視等一切費(fèi)用，交房前(后)多少天賣方應(yīng)當(dāng)辦理戶口遷出手續(xù)。同時(shí)，還要考慮交錢、過(guò)戶和交房之間的銜接問(wèn)題，過(guò)戶以后再交房的，買方的購(gòu)房款不宜在過(guò)戶前全部支付給賣方。最好合同約定房屋交驗(yàn)完畢、各項(xiàng)費(fèi)用結(jié)清以后再支付剩余尾款，這筆款項(xiàng)哪怕只有一兩萬(wàn)，也能起到約束賣方的作用。

8、違約責(zé)任，包括賣方逾期交房、逾期辦理過(guò)戶手續(xù)或者權(quán)屬產(chǎn)生爭(zhēng)議的違約處理，賣方一房多賣的特別處理辦法，買方逾期付款違約處理等等。違約金的違約數(shù)額也有一定技巧，我認(rèn)為不宜過(guò)低，低了對(duì)賣方就沒(méi)有約束力。此外律師還需關(guān)注違約金與定金條款的競(jìng)合問(wèn)題。

買賣合同內(nèi)容如果具備上述各項(xiàng)條款，就可以說(shuō)基本上完整了。內(nèi)容完整不代表完善與縝密，為了保護(hù)買方權(quán)益，律師在起草補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，還可以加上以下幾個(gè)條款：

1、公共維修基金過(guò)戶：一般情況下，買賣雙方房屋成交價(jià)格中都包含了公共維修基金款項(xiàng)。但是，公共維修基金做不到隨房轉(zhuǎn)移，即使房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)已經(jīng)辦完，公共維修基金也不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)到買方名下，必須辦理公共維修基金的過(guò)戶手續(xù)，地點(diǎn)在房屋所在地的各區(qū)縣專項(xiàng)維修資金管理部門。因此，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定雙方共同辦理公共維修基金的時(shí)間。

2、一房二賣的特別處理：一處房產(chǎn)簽多家買賣合同是賣方最惡劣的違約行為，它可能導(dǎo)致買方錢房?jī)煽铡榱朔乐挂环慷u，北京市建委和工商局的示范合同文本訂立了一個(gè)極具威懾力的條款：“出賣人將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人不能取得房屋所有權(quán)證的，買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)當(dāng)退還買受人全部已付款，按照約定利率付給利息，并按買受人累計(jì)已付房?jī)r(jià)款的一倍支付違約金。”如此高額的違約金——已付房?jī)r(jià)款的一倍，而不是定金的一倍，足以讓因房?jī)r(jià)上漲而反悔的賣方望而卻步。該條款參考了銷售新房的相關(guān)法律規(guī)制措施——最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋司法解釋》(法釋[2003]7號(hào))。律師起草補(bǔ)充協(xié)議時(shí)可以加上此條款。

需要指出的是：加大違約責(zé)任是一房多賣行為的事后防范措施，遇上惡意行騙的產(chǎn)權(quán)人，他可以視高額的違約責(zé)任而不顧，拿著購(gòu)房人的房款揮霍一空然后賣了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保證買方?jīng)]有風(fēng)險(xiǎn)。有了預(yù)告登記制度，這種情況就可以被杜絕。

3、關(guān)于預(yù)告登記的約定：預(yù)告登記是由物權(quán)法規(guī)定的一個(gè)新制度，它是指在不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中，為防止合同生效后辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人另行處分該不動(dòng)產(chǎn)，雙方按合同約定將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移事項(xiàng)向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)先登記，確保受讓方在條件成熟時(shí)進(jìn)行正式產(chǎn)權(quán)登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意，產(chǎn)權(quán)人不能處分該不動(dòng)產(chǎn)。可見，賣方如果“一房多賣”，進(jìn)行預(yù)告登記的買方不受任何利益損失。由于預(yù)告登記需要建立在雙方自愿基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記須依雙方的登記申請(qǐng)進(jìn)行，因此最好書面約定雙方同意向房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

4、各種法律文件之間的沖突解決辦法：買賣二手房需要簽署的法律文件很多，僅合同而言，就有定金合同、居間合同、買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議等。各份合同的內(nèi)容有時(shí)會(huì)出現(xiàn)互不一致甚至相沖突的情況，這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發(fā)生沖突，以買賣合同為準(zhǔn)。而補(bǔ)充協(xié)議正是因?yàn)橘I賣合同有缺陷才訂立的，因此補(bǔ)充協(xié)議要說(shuō)明其他合同文本如與補(bǔ)充協(xié)議相沖突，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn).

以上就是由律霸小編為大家?guī)?lái)的如何鑒定二手房買賣合同的辦法，這四個(gè)方面是任何一種買賣都可以或者應(yīng)當(dāng)約定的內(nèi)容。總之，律師起草補(bǔ)充協(xié)議一定要替當(dāng)事人把好查漏補(bǔ)缺的關(guān)。如果大家有需要或者對(duì)各種合同相應(yīng)的法律知識(shí)存在疑問(wèn)的，可以登陸律霸網(wǎng)站進(jìn)行咨詢了解。

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