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寧波
買二手房，賣方違約應如何承擔責任
李先生來電咨詢:
高某有一未辦理房產證的房屋。2004年，我和高某達成買賣房屋的書面協議，約定簽訂合同之日，我向高某支付約定房款的一半，等2006年房產證辦下來后，我再向高某支付余下的一半，高某向我交付房產證(辦成我的名字)。簽訂合同后，我當時即向他交付了一半的房款。可前段時間，高某給我打電話，稱房產證已辦成他的名字，不準備賣了，可以退給我已交的房款。高某違約，我必須重新買房子，現在房價漲得很厲害。請問，我可以要求高某承擔怎樣的責任?
答:這個問題現在我們遇到的很多。首先，你與高某簽訂了二手房買賣的書面協議，雙方意思表示真實，達成的協議依法生效。按照約定，你如約向他履行了義務，高某未向你履行房屋及房產證的交付，那么高某違約。但房屋的買賣必須經過法定的管理機關依法登記才具有公示公信的效力，高某雖然違約，因其未辦理房產的過戶手續，因此，房屋的所有權仍屬于高某。其次，高某違約后，依據我國《合同法》第113條、第114條的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構給予增加。除了雙方協議中約定的違約責任外，如果你現在購房所造成的損失遠遠超過雙方所約定的違約責任，你可以向高某提出增加賠償的請求，而根據上述規定，高某也應依法承擔因其違約而給你造成的損失。
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