一、公民如何辦理不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保?

(1)申請(qǐng)。由于不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)屬私權(quán)，各國(guó)立法均規(guī)定，無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的設(shè)立登記、變更登記、涂銷(xiāo)登記，還是順位登記、預(yù)登記等，都必須由當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)不得依職權(quán)為之。

(2)審查。一是實(shí)質(zhì)審查主義。即登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記前，對(duì)申請(qǐng)材料中申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)是否存在、形成過(guò)程，以及登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人是否相符等，進(jìn)行全面審查!，并依據(jù)審查結(jié)果來(lái)決定是否予以辦理不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保登記。如果因登記機(jī)關(guān)的審查疏忽，造成登記簿上記載的權(quán)利與該權(quán)利的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)不符的，登記機(jī)關(guān)對(duì)由此產(chǎn)生的損害應(yīng)當(dāng)承擔(dān)國(guó)家賠償責(zé)任。二是形式審查主義。即登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保在進(jìn)行登記前，僅對(duì)當(dāng)事人提供的有關(guān)書(shū)面材料和當(dāng)事人的陳述進(jìn)行表面審查，至于不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的變動(dòng)過(guò)程與登記之狀態(tài)是否相符，登記機(jī)關(guān)不負(fù)調(diào)查職責(zé)。

(3)公告。不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保登記前，是否需要進(jìn)行公告?各國(guó)立法對(duì)此態(tài)度不一。《瑞士民法典》第970條規(guī)定，在合理的期限內(nèi)，州應(yīng)公布不動(dòng)產(chǎn)事宜，公布的內(nèi)容主要是當(dāng)事人申請(qǐng)登記的事項(xiàng)。但其他國(guó)家的民法典或不動(dòng)產(chǎn)登記法對(duì)公告問(wèn)題卻未作規(guī)定。

(4)登記。無(wú)論是采登記要件主義，還是采登記對(duì)抗主義，各國(guó)立法均規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，只不過(guò)登記的效力不同而已。除登記內(nèi)容外，許多國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記法還對(duì)登記簿的紙張、不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保登記的位置，登記字跡的涂改乃至登記官員的選任與回避等問(wèn)題均作了詳細(xì)的規(guī)定。

二、不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的性質(zhì)

一是主張登記行為是一種行政行為。如德國(guó)早期學(xué)說(shuō)就認(rèn)為，登記是國(guó)家行為，是具有行政管理性質(zhì)的管理者行為(verwaltende Tatigkeit)。在日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，也有相當(dāng)一部分學(xué)者基于登記機(jī)關(guān)的性質(zhì)，來(lái)認(rèn)定登記行為的性質(zhì)。

二是主張登記行為屬民事行為。如德國(guó)學(xué)者臥佛(Wolff)就認(rèn)為，物權(quán)的合意與登記合為物權(quán)契約。我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者姚瑞光教授也認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記與物權(quán)的合意統(tǒng)稱(chēng)為“物權(quán)行為”。

三是主張登記行為是一種司法行為，此為當(dāng)今德國(guó)學(xué)術(shù)界的主流觀點(diǎn)。依此觀點(diǎn)，物權(quán)的合意與登記是兩個(gè)不同的法律行為，合意為物權(quán)契約，登記為契約外的法律事實(shí)，因而，兩者無(wú)須同時(shí)為之。登記以登記申請(qǐng)人與受理登記的登記機(jī)關(guān)的登記承諾相一致為要件，至于物權(quán)當(dāng)事人之間是否有物權(quán)變動(dòng)的合意，則在所不問(wèn)。

目前，我國(guó)有很多經(jīng)濟(jì)擔(dān)保公司可以提供專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保業(yè)務(wù)，其目的是通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的抵押，來(lái)獲取一定的資金，用來(lái)進(jìn)行其它的貸款業(yè)務(wù)等，雖然在法律上是合法的，但是也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，擔(dān)保公司也是需要收取一定的費(fèi)用。

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