如前所述，為支持中小微企業渡過疫情難關，各地已陸續出臺相應的政策文件減免租金，如南京市2月8日發布的《南京市人民政府關于促進中小微企業穩定發展的若干措施》規定，對承租國有資產類經營用房的困難中小微企業，免收1個月房租、減半收取2個月房租。對承租其他經營用房的，鼓勵業主(房東)為租戶減免租金，具體由雙方協商解決。對在疫情期間為企業減免租金的創業園、科技企業孵化器、創業基地等各類載體，優先予以政策扶持。對參與疫情房租減免的單位、企業和個人，根據實際收取的房租收入減免相關稅費。此時，符合條件的承租人可以直接適用前述規定主張減免租金。對于不符合條件的承租主體或者當地沒有具體政策規定的承租主體能否主張減免租金，筆者將依據法律規定及法理分析，針對不同類型租賃合同分類討論：

（一）住宅小區，承租人能否主張減免租金？
針對此類租賃合同，由于所涉標的額相對較小，實踐中對應租金能否減免主要由承租人和出租人協商解決，司法審判糾紛案件相對甚少。
由于承租人支付租金的對價在于享有對租賃房屋的使用權、居住權等權益。受本次疫情影響，部分地方政府采取相應行政措施限制外來人員尤其是湖北籍人員的流動，同時部分住宅小區也自行采取封鎖措施禁止租戶進入，客觀上造成該類租賃合同目的無法實現，如要求承租人繼續支付該時段租金，必將顯失公平，此時承租人可依據公平原則主張減免部分租金。當然，如果當地政府及居住小區并未禁止承租人使用房屋，僅是對其進出進行必要的限制及檢查，并未影響到房屋居住功能的實現，則承租人無權主張減免租金。
（二）企業辦公場所，承租人能否主張減免租金？
針對此類租賃合同，承租人有權依據“不可抗力”結合具體情形向出租人主張相應租金的減免。
在園區、寫字樓、大廈等場所辦公的企業等承租主體受到本次疫情的影響較大，由于政府先后發布文件延長春節假期、推遲企業復工時間、推行企業居家辦公等舉措，導致企業等承租主體無法正常組織員工上班，企業經營必然受到很大的影響。以南京地區為例，南京市政府明文要求域內所有企業復工復業時間不得早于2020年2月9日24時，企業安排復工時需要向相應部門申請報備。其中，外來返工人員原則上要在家隔離14日以后方可回到企業復工，因此即使企業復工，但其部分員工卻無法及時復工。同時，園區、寫字樓、大廈等場所管理主體也會出臺相應管理文件落實企業復工條件和時間節點，一般都相對晚于政府規定的最早復工時間。此時，因受疫情及政府、場所管理主體的限制復工措施的影響，導致企業無法正常復工的，應當認定為不可抗力事件，企業作為承租人有權主張減免相應的租金，但是減免租金的范圍宜以企業實際復工時間為準。如企業未及時復工或者企業員工不能及時返工導致復工延誤，應當以政府規定的復工時間或者園區、寫字樓、大廈等場所管理主體規定的復工時間為準。
需要注意的是，對于已經簽訂租賃合同，但仍在裝修過程中尚未投入使用的承租人而言，受疫情影響，辦公場所裝修項目工作客觀上無法按期完成，由于裝修期間一般屬于出租人承諾的免租期間，因此承租人可以依據不可抗力因素主張適當延長裝修期間即免租期間。
（三）餐飲娛樂、休閑消費等商業場所，承租人能否主張減免租金？
針對此類租賃合同，承租人可依據“不可抗力”結合具體情形向出租人主張停業期間相應租金的減免。此外，法院可根據公平原則作為補充手段根據具體個案合理認定租金減免標準和尺度。
肺炎疫情對國內實體經濟的負面影響不言而喻，為避免疫情大范圍蔓延，政府相繼采取關停或限制餐飲、影院、洗浴、酒吧等人員密集場所營業，上述承租主體因無法實際開展經營活動，經營收入基本等同于零，甚至需要承擔原材料、產品采購的成本虧損。由于受到疫情及政府行政措施的限制，對租賃雙方造成一定期間內的履行障礙，承租人基于租賃合同承租并使用商業場所的目的階段性落空，構成不可抗力事件，承租人可主張減免停業期間的相應租金。
同時，餐飲娛樂、休閑消費等商業場所的租賃合同不同于其他類型的租賃合同，其更多地受制于消費群體的數量和頻率，由于疫情對商業經營的負面影響不可能突然消除，即使承租人復工后也難以做到正常經營，因此，我們認為，在認定承租人租金減免訴求時應當綜合考慮疫情對承租人復工后的影響，區別于正常的商業風險，酌情處理復工后的租金減免事項，但應在個案中具體判斷，不宜一概而論地支持或否定。
（四）工廠、車間等生產經營場所，承租人能否主張減免租金？
針對此類租賃合同，除當事人另有約定外，承租人可依據不可抗力、結合各地區政策文件的安排主張相應租金的減免。
在工廠、車間等生產經營場所，承租人與出租人一般簽訂較長期限的租賃合同，雙方彼此建立相對穩定的履約基礎，受政府延長假期、推遲復工時間以及限制人員流動等措施的影響，致使企業未能在生產經營場所實際從事生產、經營活動的，承租人有權依據不可抗力規定或約定主張該段期間的租金減免，或者雙方協商一致通過降低下期租金、適當延長租賃期限等其他方式予以補償。同時，根據《南京市政府辦公廳關于延遲本市企業復工復業時間的通知》（寧政辦發〔2020〕4號）的規定，涉及疫情防控必需的生物醫藥、醫療器械、空氣凈化及衛生防護用品等生產單位，鋼鐵、化工等連續生產企業，以及市民生活必需的供水、供氣、供電、通訊、超市、農貿市場、農副產品供應等企業，在做好疫情防控的前提下正常經營，因此上述企業在疫情期間正常開展經營活動，不在受限制范圍，無論該企業是否實際從事生產經營活動，均不得主張減免租金。