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寧波
房屋代買為買賣，效力怎么認定？
2008年4月，李某通過中介購房，并與徐某簽訂定金合同，交了10000元定金，后以徐某非產權人受欺詐為由主張撤銷合同并返還定金。
答：徐某以自己的名義所實施的代理行為不違反《合同法》第403條“關于"隱名代理”之規定，無論徐某對相對人披露被代理人的具體情況在實施該代理行為前后，均不影響其委托代理關系成立。即若受托人徐某因委托人原因對第三人張某不履行合同義務時，張某可直接選定委托人主張其相應的合同權利。為此，本案李某認為徐某故意隱瞞爭議房屋權屬狀況，且在未披露其與房屋產權人就該套房屋存在代理關系情況下即以自己作為出賣方與張某訂約，該行為已對李某構成欺詐的主張缺乏事實和法律依據,故案涉合同應認定有效。李某要求撤銷合同并返還所付定金缺乏法律和事實依據，不應支持。
精神病人的賣房效力?
夫亡，其妻李某患精神分裂癥。夫兄趙某持李某身份證件,以抵債為由,將李某名下公房以7萬元低價售予張某。李某能否要回房子?
答：北京盈科(沈陽)律師事務所夏輝律師意見：趙某未取得李某法定代理人書面授權,亦無充分證據證明其受李某法定代理人口頭授權,故應認定趙某無權代理李某處分案涉房屋。即便張某與李某間存在債權債務關系,趙某亦無權以李某名義將房屋處分給張某用以抵債,故合同無效。張某明知房屋產權人系李某,僅憑現有證據不能證明張某有充分理由相信趙某取得處分該房代理權,況張某實際并未支付合理對價,故不能認定張某善意。合同被確認無效后,因該合同取得的財產應返還,故張某應將案涉房屋歸還李某。
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