店面轉(zhuǎn)讓合同，是一種常見的合同的類型，也是比較容易引起糾紛的一種類型，在處理的時候，必須十分謹(jǐn)慎。那么，店面轉(zhuǎn)讓合同糾紛有哪些呢?商鋪租賃合同履行過程的糾紛該怎么處理呢?下面，小編會為大家?guī)硐嚓P(guān)知識的介紹。

一、店面轉(zhuǎn)讓合同糾紛

商鋪的轉(zhuǎn)讓合同，常見的事項除了主體之外，主要是：承租的地點、面積、租金、租金遞增的比例及時間點、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權(quán)、違約責(zé)任、糾紛處理途徑、拆遷賠償問題等。

由于事項較多，僅針對其中上述部分事項進行分析。

1、關(guān)于承租的地點，該事項的約定，一方面涉及約定法院管轄時的選擇問題，另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時，相對應(yīng)的違約條款設(shè)計問題。

2、關(guān)于租金遞增以及時間點的問題，這里需要關(guān)注的是遞增的基數(shù)，是以月租金還是季度租金還是年度租金為計算基礎(chǔ)。而遞增比例及時間點，明確約定好則承租人可以預(yù)估租賃合同履行的成本及收益問題，從而對于承租的投資是否可行作出預(yù)估。

3、關(guān)于租賃保證金或者履約保證金，一般是確保承租人依約履行合同的保證金，針對的是承租人單方違約或者損壞店面或者違反物業(yè)管理規(guī)定等，該點要詳列部分情況下做好兜底條款的設(shè)計。關(guān)于糾紛處理機制，則參閱本人另一篇文章《租賃合同訴訟關(guān)系的約定—法律救濟與訴訟成本的糾結(jié)》，在此不闡述。

4、關(guān)于拆遷賠償問題，為何需要提及該問題，理由是按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，房屋的征收及補償僅針對房屋的所有權(quán)人，也就是說，一旦承租的店面發(fā)生征收，則國家是不對承租人進行補償?shù)模搯栴}將由房屋的所有權(quán)人與承租人自行處理，當(dāng)然，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條的規(guī)定，其中對房屋所有權(quán)人的征收補償就包括“因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。”因此，承租人必須與出租人對可能發(fā)生的征收補償時如何處理雙方的關(guān)系作出約定，因為一旦發(fā)生征收事件，則租賃合同無法繼續(xù)履行，承租人最好選擇出租人價值補償，補償?shù)姆秶A(yù)期經(jīng)營利益的損失、裝修折舊損失、搬遷費用等，同時需要將前述范圍具體化、數(shù)值化便于后期操作。如果沒有約定較為詳細及可操作性，則承租人只能依據(jù)實際損失進行索賠，而實際損失的舉證證明將比較難，發(fā)生訴訟時將會增加自己的舉證成本。

此外，需要提及的就是在合同條款中約定好，租賃合同期滿后續(xù)約的問題、添附物處理的問題等。

二、商鋪租賃合同履行過程的糾紛

商鋪租賃過程中，可能存在的就是跟物業(yè)管理處的物業(yè)管理糾紛、商鋪漏水、證照辦理、租金拖欠等糾紛。在此需要提及的就是關(guān)于買賣不破租賃問題，所謂買賣不破租賃，簡單說，就是租賃合同履行期間，出租人出售出租物業(yè)的，則物業(yè)買受人受制于租賃合同，即買受人全面行使物業(yè)的所有權(quán)必須等到租賃合同期限屆滿之后。那么這里需要注意的是，物業(yè)出租人出售物業(yè)需要履行告知承租人的義務(wù)，因為承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)然，該優(yōu)先購買權(quán)是指同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。

然而，實際履行過程中，關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)是很難保證的，雖然法律上規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但是又限定了同等條件下，何為同等條件，最明顯的無非是出售的物業(yè)價格，有時出租人為了變相逼迫承租人搬離，會故意抬高出售的物業(yè)價格，對此，承租人是無可奈何的，甚至，對于出租人是否真的出售物業(yè)，無法掌控，而承租人在對商鋪投資過大的情況下，往往面臨承受虧損撤租的地步，不過這也非絕對，還是得看個案雙方的證據(jù)對比情況。對于承租人來說，只要是買賣交易在租賃合同簽訂之后，承租人就有權(quán)限制買受人行使所有權(quán)，即買受人要受制于物業(yè)出賣人與承租人的租賃合同，代替物業(yè)出賣人履行租賃合同的義務(wù)。

反過來，對于承租人來說，必須了解的是承租的物業(yè)在簽訂租賃合同之前，是否存在物業(yè)的買賣關(guān)系，如果是買賣關(guān)系在租賃合同之前，則不發(fā)生買賣不破租賃的效果，此時，承租人遭受損失，則只能向物業(yè)的出賣人追償。

而依據(jù)法律規(guī)定，此時雙方各有過錯的，在各自過錯的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，也就是說，承租人的部分損失將不會獲得法院的支持，對此需要提醒承租人的注意。買賣不破租賃其實是債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)的一個特殊表現(xiàn)，依照法理，物權(quán)具有對世性，而債權(quán)具有相對性，兩者相遇時，物權(quán)無疑優(yōu)先于債權(quán)的實現(xiàn)，但有幾種特殊的情況，就租賃合同來說，除了前者買賣不破租賃外，還有一種就是抵押權(quán)設(shè)置在租賃合同生效之后，也就是說，抵押權(quán)人行使對物業(yè)的抵押權(quán)，需要受制于租賃合同的條款約定，反之，則不受限。

綜上所述，關(guān)于店面轉(zhuǎn)讓合同糾紛，我們要注意店面轉(zhuǎn)讓容易引起的糾紛是比較多的，承租的地點、面積、租金等都有可能引起糾紛，在進行處理的時候，我們要注意，如果合同中事先有約定，就要按照合同來執(zhí)行，也就提醒大家在簽訂合同的時候一定要仔細，更多相關(guān)問題您可以咨詢律霸江門律師。

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