一、商品房買賣合同優先于抵押權嗎(《物權法》有效期限截止：2020年12月31日)

房屋是不動產，其物權的設立以登記為準，所以商品房買賣合同與抵押權誰優先，要依據誰先設立物權登記而定。

《中華人民共和國物權法》

第九條?不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第一百九十一條?抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

二、擔保法中抵押與質押的區別

1、抵押標的為動產與不動產;質押標的為動產與權利。

2、抵押物不移轉占有;質物移轉占有。

3、當事人可以自愿辦理抵押登記的，抵押合同自簽定之日起生效;當事人不必辦理質押登記的。質押合同自質物或權利憑證交付之日起生效。

4、當事人辦理抵押登記的，登記部門為抵押物的相應管理部門;以股票、知識產權出質的，當事人應向其相應的管理機構辦理出質登記。

5、債務履行期屆滿，抵押權人未受清償的，可與抵押人協商以抵押物折價或以拍賣、變賣該抵押物的所得價款受償，協議不成的，可向人民法院提起訴訟;債務履行期屆滿，質權人未受清償的，可與出質人協議以質物折價或依法拍賣、變賣質物清償債權。

三、最新資訊(《民法典》2021年1月1日起生效)

《中華人民共和國民法典》

第二百零九條?【不動產物權登記的效力】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第四百零六條?【抵押財產的處分】抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

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