商品房買賣中欺詐行為如何判定

從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。

構成欺詐應具備以下要件：

1、出賣人有惡意違約和欺詐的行為；

2、出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關系；

3、出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意;四是實施欺詐之人為出賣人或者第三人。

對于商品房買賣中欺詐行為的認定，目前學界和司法界有兩種不同的觀點：

一種觀點認為，欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人，但它是指從某一套商品房的整體而言，而不是指該套商品房的局部瑕疵，也不僅僅是“缺斤短兩”的問題。比如《解釋》第8條、第9條規定的可以適用懲罰性賠償責任的五種情形，《解釋》第14條第2款關于面積誤差比超過3%部分的房價款應由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規定。

另一種觀點認為，只要出賣人實施了某種欺騙行為，這種行為足以揭示出賣人的內心是故意隱瞞事實真相，就構成欺詐。比如除《解釋》中規定的五種情形和面積“縮水”外，象在商品房買賣中出現的出賣人惡意隱瞞規劃情況，在履行合同過程中故意改變規劃設計等，均應認定為欺詐。

筆者更傾向同意后一種觀點。因為若只將《解釋》第8條、第9條規定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據的話，容易使人產生認識上的混亂。筆者認為，出賣人的欺詐行為既可以表現為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導陳述，也可以表現為重大遺漏或者某部分的不正當陳述，只要出賣人主觀上構成故意隱瞞，惡意造假，就應認定為欺詐。

如何處理房屋買賣中的欺詐行為

我國《合同法》第113條第2款規定：經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》(以下簡稱《消法》)的規定承擔損害賠償責任。

而我國《消法》第49條所規定的雙倍賠償條款，學理上又稱懲罰性賠償，是借鑒英美法等國家立法，從利益分配上補償受害消費者，懲罰欺詐經營者，從而恢復市場交易秩序的公平和社會正義，是突破我國傳統民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的重大突破。《解釋》第8條、第9條明確規定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償的五種情形;《解釋》第14條第2款明確規定了出現面積誤差后的處理原則。

對該部分的質量瑕疵應如何處理？

現主要有二種觀點：第一種觀點認為，若出賣人存在主觀惡意，有欺詐行為，因《解釋》沒有涉及，也只能依照《解釋》第13條處理。第二種觀點認為，若不是出賣人的主觀故意，或純屬違約行為，就應按照《解釋》第13條的規定處理;若出賣人的該行為被認定為欺詐，就應適用懲罰性賠償。因為商品房買賣反欺詐，雙倍索賠是利器。筆者同意后一種觀點。因為商品房買賣中的欺詐行為不應局限在《解釋》第8條、第9條和第14條所規定的范圍，象《消法》還確定了其他欺詐行為。

如果僅按《解釋》規定的條款確認其欺詐范圍來進行處理，就會導致買受人的其他合法權益受到損害。再說，全國人大及其常委會公布實施的《合同法》和《消法》的效力畢竟大于《解釋》的效力，既然《消法》已對欺詐的概念作出界定，在《消法》還沒有進行修改的情況下，如果消費者就《解釋》范圍以外的欺詐行為請求懲罰性賠償，人民法院就應該依照《消法》的規定來裁判。

綜合上述，小編整理有關商品房買賣中欺詐行為的相關內容。由此可見，將商品房買賣中所有的欺詐行為都納入懲罰性賠償范圍，并根據欺詐所造成的損失大小來確定懲罰性賠償范圍，這樣更有利于對消費者這一弱勢群體的法律保護，也有利于有效制裁和遏制欺詐，促進社會誠信制度的確立。更多問題，律霸網提供專業法律咨詢服務。