怎樣算是商品房交付不當

商品房交付不當通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關資料有瑕疵但能補正的。另一種情況是交付的房屋有瑕疵且無法補正的。

商品房交付應具備哪些條件

開發(fā)商在履行商品房買賣合同向買受人交付房屋時，買受人對房屋的質量常常提出異議而拒收房屋，并主張逾期交房的違約責任，由此產(chǎn)生糾紛。因此，開發(fā)商在履行交房義務時應具備哪些交付條件才免于承擔逾期交房的違約責任，當前司法實踐中爭議很大。

開發(fā)商應在具備法定和約定的條件時才能交付房屋，除非當事人在合同中明確約定具備某種條件后即視為可以交付房屋，則開發(fā)商在不違背法律強制性規(guī)定的情形下滿足此條件后即免除逾期交房的違約責任。對于法定和約定條件的范圍，實踐中注解如下：法定的條件主要包括房屋應具備質量、規(guī)劃、消防驗收合格手續(xù)，至于是否需具備竣工驗收備案手續(xù)，存在爭論。

建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。根據(jù)該條規(guī)定，竣工驗收、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等手續(xù)是房屋使用前必備的法定手續(xù)，而竣工驗收備案則是驗收合格后備案程序，與房屋能否使用并無關聯(lián)。換言之，竣工驗收備案表取得之前，建設工程已經(jīng)驗收合格，可以投入使用。因此，不宜將竣工驗收備案表的取得作為交房時法定的必備條件，但如果具備了竣工驗收備案表，就可直接認定具備了法定的交房條件。

約定的條件是指合同中關于房屋的其他特別約定，如小區(qū)的景觀、綠化、會所等公共配套設施，車位、陽臺等房屋的附屬設施。合同中這些設施的約定也是開發(fā)商應盡的合同義務，如未滿足這些條件，買受人能否以不具備合同約定為由拒收房屋并向開發(fā)商主張逾期交房的違約責任，值得探討。實踐中，對開發(fā)商未按約定提供房屋的相關設施等情形的，不能一概而論均認定開發(fā)商不具備約定交房條件而承擔逾期交房的違約責任，例如，開發(fā)商未按約安裝防盜門、在高層房屋中未按約安裝安全玻璃等情形，就只能由開發(fā)商承擔瑕疵履行的違約責任，而非買受人有權拒收房屋并向開發(fā)商主張逾期交房的違約責任。對于開發(fā)商的何種違約情形應當認定為開發(fā)商不具備約定的交房條件，應把握兩點：

一是開發(fā)商根本未履行約定的義務。如果部分履行或不完全履行，不宜認定為不具備約定的交房條件，而應由買受人另行主張瑕疵交付的違約責任;

二是未履行約定的義務實際導致買受人對房屋的使用功能受到嚴重影響。如果未履行的義務完全獨立于房屋之外，例如綠化、會所等，對買受人獨立使用房屋不構成重大影響，亦不宜認定為不具備約定的交房條件，但買受人可以另行主張其他違約責任。

當購房者遇見商品房交付不當?shù)臅r候，在資料能補正的情況下，要求開發(fā)商在合理時間補正，逾期的可以要求其賠償損失;不能補正的可以解除購房合同或者接受交付要求賠償。如果您有法律需求，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。