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寧波
借買房之名實為借貸擔保的效力
借買房之名為借貸擔保
2010年11月11日，原告張某某與被告重慶某某房地產開發有限公司(以下簡稱某某公司)簽訂《商品房買賣合同》及《補充協議》，約定張某某以3000萬元購買某某公司所有的某某國際大酒店1、2、3層房屋，2010年11月12日交房。超過6個月未交付房屋的，上述合同自動解除，出賣人每月向購房人支付違約金114萬元，直至退還全部房款為止。后張某某按約支付3000萬元，某某公司未交房，每月支付違約金。
2011年8月16日，雙方再次簽訂協議約定：若2011年9月11日出賣人仍未交房或者退還全部購房款的，除支付違約金外，出賣人應于2011年9月12日前交付房屋并辦理房產證。某某公司未按約履行義務。
2011?年12月，張某某訴至法院，要求某某公司交付房屋并辦理房產證等。某某公司答辯稱：雙方簽訂的房屋買賣合同真實意思不是買房，實質是為借款擔保，請求駁回原告的訴訟請求。張某某自認從2010年11月至2011年10月某某公司先后共計支付違約金1248萬元。某某公司于2012年9月、10月通過銀行轉賬3500萬元給張某某。
以房屋買賣協議擔保借款的效力
目前，在民間借貸糾紛中，以房屋買賣合同擔保借款的情形越來越普遍。此類法律關系中，實際上的出借人為保證債權的實現，利用借款人急需用款的心理，與借款人簽訂房屋買賣合同，當借款人未能按期償還借款本息時，出借人則會在多次催收無果的情況下，要求判令“賣房人”履行交付房屋義務，并協助辦理產權過戶手續。要辨析是房屋買賣還是借款擔保，需從房屋買賣合同的特征判斷。
(1)合同標的物是否有違常理。案涉房屋已被作為酒店營業使用，卻單獨將第1層的酒店大廳、大堂，第2層的中餐廳、西餐廳，第3層的宴會廳、會議室等單獨出售，有違常理。
(2)?合同權利義務是否對等。案涉房屋建筑面積為8151。78平方米，總金額為3000萬元，單價僅3680元、平方米，明顯低于市場價;雙方還約定房屋買賣的所有稅費均由出賣方承擔，并由賣方負責人及其關聯公司提供擔保，該約定亦與交易習慣不符;此外，合同約定買方逾期付款違約金每月9000元，而賣方逾期交房違約金為每月114萬元，明顯不對等。
(3)從履行方式上看，房屋買賣合同約定的房屋為現房，賣方已具備交付條件，但雙方在合同簽訂后長達兩年的時間內，均未要求交付房屋，反而是賣方從簽訂合同之月起就按月固定支付大額違約金給買方，此亦違背房屋買賣的正常交易習慣。
因此，法院根據上述特征認定雙方并非真實的房屋買賣關系，而是借款擔保關系。
綜合以上介紹，以買房為名進行擔保所形成的合同效力要根據實際情況確定。相信大家看了上面介紹后，對于以買房為借貸擔保的法律知識有了一定的了解，如果你還有關于這方面的法律問題，請咨詢律霸網律師，他們會為你進行專業的解答。
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