商品房銷售是否可以按套計價

《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

1、按套(單元)計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

如果誤差范圍在合同約定的范圍之內，則按照合同約定總價款確定商品房計稅銷售收入，如果重新約定總價款，則需要按照雙方重新約定的總價款確定商品房計稅銷售收入。買受人退房的，房地產企業可以沖減當期計稅銷售收入，但支付的違約金不能沖減計稅銷售收入。

2、按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%

當面積誤差比絕對值超過3%時，房地產企業有可能支付客戶退房的房價款利息以及承擔超出3%部分的房價款，還有可能雙倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價款。

支付給客戶退房款可以沖減其當期計稅銷售收入，支付給客戶的利息相當于占用客戶資金支付的資金使用費，不能沖減計稅銷售收入，自行承擔的房價款既有賠償的性質也帶有一定捐贈的性質，房地產企業可以不做納稅處理，仍然按照合同約定價款確定計稅銷售收入。雙倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價款房地產企業可以沖減其當期計稅銷售收入。

房地產開發企業需要注意《營業稅條例實施細則》第十五條的規定納稅人發生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額;如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中扣除。所以其無論自行承擔超出3%部分的房價款還是雙倍返還絕對值超出3%部分的房價款給買受人，其為買受人開具的發票應當是凈額顯示，或者將雙倍返還款視為折扣，將合同價款與折扣額在同一張發票上注明。

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