隨著我國各省市對租房需求量的日益增多，我國也多次出臺相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)范租房市場的同時盡最大的努力給在異地工作的外地人員提供最大的福利和改革政策，最近，很多城市都推出了租售同權(quán)的政策，那么，只租不售到租售同權(quán)都有哪些變化?

自2016年12月北京率先拍出100%自持租賃住宅地塊，隨后廣州、杭州、天津等全國多個超大特大城市緊隨跟進(jìn)，也推出了部分或整體持有住宅地塊。

為什么大家都不約而同地推出租賃住宅?

事實上，最早提出租賃住房概念的是2009年的國務(wù)院政府工作報告，正式官方文件在次年6月揭曉，住建部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，那時只是把租賃住房納入了住房保障體系。

到了2015年，住建部發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，第二年，國務(wù)院辦公廳就發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，今年5月，住建部又起草《住房租賃和銷售管理條例》并向社會公開征求意見，租賃住房才正式被納入商品住房的范疇。

為什么在這個時候提出租賃住房?

顯然，“房住不炒”是最重要的理由之一，因為沒有買賣，就沒有投機。

恰如“只需不供土地即可不出地王”的思維邏輯，“無房即可無炒”，可以肯定的是，未來的新房供應(yīng)將逐漸萎縮，供應(yīng)減少，“無房可買”，泡沫自然也就少了。

主觀上看，超大城市房價已經(jīng)高企，政府已不希望炒房投機卷土重來。客觀上說，城市化進(jìn)程遲早會見頂，未來購房需求也會逐步萎縮，大規(guī)模建房有可能造成未來的資源浪費。

另一個更深層的理由是，超大城市唯有控制人口規(guī)模，才能緩解越來越重的大城市病、才能可持續(xù)地利用城市土地資源、才能平衡城市的住房供求關(guān)系，而控制人口增長的最好辦法之一就是讓外來人口沒有落腳的家。

相信會有越來越多的、被大城市病所困擾的二線城市跟進(jìn)效仿。

外來人口真的不能在超大城市擁有自己的家嗎?

我國的住房已經(jīng)不少了，全國現(xiàn)有人均城鎮(zhèn)住房面積已超過36平米，還有超過45億平米的未竣工住宅還在建設(shè)之中，的確需要適當(dāng)放慢住房建設(shè)節(jié)奏了。

有人一定會說，我的住房面積被平均了，從面積上講這是極有可能的。但其實我們都不缺住房，只是住房的分布結(jié)構(gòu)和面積大小不均衡，超大城市吸引了更多的外來人口，而外來人口在老家并不缺房，他們來到了超大城市，才會沒有自己的住房，他們在超大城市買不起房或者只有很小的住房，但又不愿回到老家——可以買得起大房子的中小城鎮(zhèn)。

《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確，“將深化以居住為主、市民消費為主、普通商品住房為主，…完善購租并舉的住房體系”，所謂市民是指戶籍人口和擁有居住證的新市民(人才為主)，只有暫住證的，屬于不能享受住房消費的外來人口。

超大城市現(xiàn)在已經(jīng)不想再為外來人口提供銷售型商品住房，不希望更多的人常住下來，減少住房供應(yīng)、控制外來人口購房就是控制人口規(guī)模快速增長的一個逼不得已的辦法。

外來人口不能購買住房、只能租賃住房，低租金負(fù)擔(dān)能力外來人口將被迫離開，超大城市人口質(zhì)量將得到提高，當(dāng)然，低端服務(wù)業(yè)人口會減少、收入會增加，但他們再也無法圓夢超大城市，再也不可能在超大城市擁有自己的家。

不斷有外來人口進(jìn)入超大城市，幻想自己有可能成為超大城市歡迎的人才而扎根在超大城市，但更多的外來人口最終將回到他們的老家或者老家就近的大中城市、城鎮(zhèn)、甚至農(nóng)村，不再“留戀”超大城市，沒有自己的“家”就是他們回家的唯一理由。

是時候推出租賃住房了，不管你是否愿意，超大城市都已經(jīng)啟動租賃住宅建設(shè)，讓外來人口可以學(xué)會更多技能卻不必留下，可以貢獻(xiàn)增加值卻不占用緊俏的土地資源，讓外來人口的回家之旅可以只有“懷念”而沒有“后顧之憂”，可以放下大城市的緊張忙碌而享受小城鎮(zhèn)的輕松休閑，讓超大城市的住房資源得到高周轉(zhuǎn)般的高效利用，也讓購房人寶貴的住房資源名正言順地避免閑置浪費，實現(xiàn)租賃住宅“輪動式利用效應(yīng)”，進(jìn)而減少新的住房供應(yīng)。

租賃市場會成為開發(fā)商的奶油蛋糕嗎?

國務(wù)院和住建部的文件都在鼓勵房企自持租賃住宅，但是，部領(lǐng)導(dǎo)調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，企業(yè)反映的最大問題是算不過帳。

為什么房企算不過帳?

前兩天，在成都參加中房協(xié)科學(xué)發(fā)展論壇時，我問身邊的一位北京開發(fā)商總經(jīng)理：“你們對北京出讓的自持租賃用地算過賬嗎?”

他的回答是：“沒算過，不用算”。相信這話的意思大家都懂的。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長柴強先生在第九屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇分論壇做演講時說，超大城市租賃住宅年租金回報率只有2%左右，甚至低于3個月理財產(chǎn)品收益率，顯然完全無法覆蓋建設(shè)資金成本。

明知不能賺錢，居然還有人說，房企熱衷于參與自持租賃用地競爭，其實這哪里是熱衷?顯然是典型的被動參與，因為房企不參與就會被迫退出這些超大特大城市的地產(chǎn)市場。

今天算不過帳，明天會不會又算得過來了呢?

也許，政府鼓勵之下，會有配套的扶持政策出來，又或許，政府會減免自持租賃住宅租金稅費，再或許，政府會降低租賃住宅用地的地價。您覺得呢?

算得過賬，就是企業(yè)遠(yuǎn)見、賭博明天，期待自持租賃住宅會有真正市場化的蓬勃發(fā)展。算不過賬，就只能政府做主、國民買單，民企最終黯然退出租賃住宅市場，剩下政府自建或者國企陪綁。

從開發(fā)銷售到自持租賃，迫使開發(fā)商必須面對新的商業(yè)模式。

自持租賃住房用地會便宜些嗎?

有人問，提高投資回報率有絕招嗎?

提高投資回報率其實沒什么仙法，無非是大家都知道的至簡之道：降低投資、提高收益。

前者要降低土地成本、稅收、企業(yè)費用和建造成本，后者就是定位中高端客戶，爭取獲得高水平租金定價。

降成本，最大的空間還是地價。按照當(dāng)期地價與房價，超大城市的平均地價房價比已經(jīng)高達(dá)46%，能算過帳來的房企恐怕是絕無僅有的。

那么，土地成本能降點嗎?

有人愿意相信，因為自持租賃住房肯定不賺錢，政府會用較低的地價讓利給自持租賃房企，因為這是政府引導(dǎo)的事，政府應(yīng)該買單——這些人是善良的人。

前不久，重慶原市長黃奇帆先生在復(fù)旦大學(xué)演講內(nèi)容傳遍了微信圈，其中提到“上個世紀(jì)90年代浦東金橋工業(yè)園預(yù)定的每平方公里產(chǎn)值是100億元，2000年已經(jīng)達(dá)到200億元”。可以想像，現(xiàn)在金橋工業(yè)園的產(chǎn)值肯定遠(yuǎn)超當(dāng)年，如果工業(yè)項目可以達(dá)到這么高的產(chǎn)值，同時還會有更多的稅收，政府還會愿意低價出讓租賃住宅用地、并且再大幅減免自持租賃住宅的稅收嗎?

顯然，政府也需要收入，如果政府沒有收入，就沒有公共服務(wù)、沒有民生工程、沒有城市發(fā)展。

自持租賃住宅用地“競地價、競自持”規(guī)則，就是在政府已經(jīng)先獲得土地價值最大化的基礎(chǔ)上才給予房企的自持資格，政府既不會愿意減少當(dāng)期收益，也不會愿意損失未來收益，否則也不會出現(xiàn)“競地價”在先、“競自持”在后的土地拍賣條件了。

更何況，地價便宜了，未來房企經(jīng)營壓力小了，租金水平可能會降低，反而導(dǎo)致城市常住的非市民整體素質(zhì)降低，不利于提高人口質(zhì)量，這也是政府不愿意接受的。

前不久，廣州市出臺了規(guī)范國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置的指導(dǎo)意見，明確指出“科學(xué)、規(guī)范提升企業(yè)土地資產(chǎn)價值，防止國有資產(chǎn)流失”，顯然，這反映了城市政府的鮮明態(tài)度，而且，這也是地方政府的普遍想法。

二手房市場會收進(jìn)如來佛的掌心嗎?

當(dāng)然，相信政府也會很快地制訂租賃市場政策、法規(guī)，來規(guī)范久遭詬病的二手房市場交易和租賃行為。

市場批評二手房價的潮起潮落似乎只是業(yè)主自由定價，租金的翻云覆雨也只是業(yè)主的不良居心，其實追逐資本投資回報率只是人的本性，也是企業(yè)和社會所有組織的本性。

有人一定會說，慈善機構(gòu)不會追逐資本的投資回報率，顯然這是不盡然的。慈善機構(gòu)不僅需要慈善效益最大化，而且也需要滿足資助慈善機構(gòu)的資本所追求的另類回報率，從某種意義上說，這間接體現(xiàn)了投資機構(gòu)的投資回報率，如其不然，慈善機構(gòu)的投資也將變成無源之水。

其實，在某種意義上，批評黑心業(yè)主的租戶同樣也是為了追逐自己的資本回報率，希望用更少的錢租到更大的、更近的、更好的住房，他們不會不懂，自己少付出的同時一定是別人少得到。

更多人更認(rèn)可公平，我也贊同。

有人覺得德國的租賃市場非常公平，不會存在這些問題，因為其法律法規(guī)十分完善。

但完善的法律法規(guī)體系不是憑空而來的，一定也是大亂之后才能達(dá)到大治。沒有現(xiàn)實，就沒有法律。

比如，如果當(dāng)年德國沒有媒體報道的二手租金的瘋狂上漲，大概就不會有“3年內(nèi)租金漲幅不超過15%”的新租房法;如果沒有房主抱怨房客隨意減租，也不會有“房客不得因為房東對改善住房條件(例如安裝外墻保溫、新的采暖系統(tǒng))的行為而要求減租。他們必須忍受噪聲、灰塵以及屋外的腳手架。但如果安裝過程超過三個月，房客可以要求補償”等如此細(xì)致入微的法條規(guī)定。

自持租賃住宅入市，并不一定會比個人出租住宅的問題更少，這意味著我們的租房市場法制化已經(jīng)迫在眉睫。

《住房租賃和銷售管理條例》(征求意見稿)只是一個序曲，相信未來還會有更多的、更細(xì)的法規(guī)條款接踵而來。

無論如何，不久的將來，超大特大城市以新增租賃住房為主、中小城市以新增自持為主的住房市場新格局將展現(xiàn)在我們面前，未來超大特大城市人來人往、住房“只租不售”，中小城市安家落戶、擁有自有住宅的場景似已可見，房企的未來已經(jīng)斗轉(zhuǎn)星移，業(yè)主的天空也將疑云密布。

從只租不售到租售同權(quán)的經(jīng)歷體現(xiàn)出的是我國為了適應(yīng)不斷發(fā)展的社會需求而不斷改進(jìn)相關(guān)法律和法規(guī)，體現(xiàn)我國法律的與時俱進(jìn)的先進(jìn)性質(zhì)。租售同權(quán)通過立法的形式可以更好的明確租賃人的應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利和必須履行的義務(wù)，其實這也是促進(jìn)人才引進(jìn)的一個可行性的措施。

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