一、預約、預售有區別，法律后果需明辨

商品房預售時，房地產企業應與購房者簽訂書面商品房預售合同，商品房認購協議不同于商品房預售合同，不能當然的適用預售合同的相關法律規定，但二者之間可以存在轉化，需具備以下兩個條件：1、具備商品房預售管理辦法規定的主要內容，包括雙方當事人、房屋情況、價格內容、交付內容及違約后果，并可以據此確定商品房的面積事項和房屋總價款;2、出賣人已經按照約定收受房款的。

二、解除合同有期限，過期退房不支持

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定，解除權應當自解除權發生之日起一年內行使，逾期不行使的，解除權消滅。該法定期限為除斥期間，不因任何事由而中止、中斷或者延長。因此在房地產開發公司出現合同約定的解除情形時需及時主張權利，以免因超出法定期限而喪失合同解除權。

三、未按約定交付房屋，違約責任不能免除

根據合同法第一百零七條規定，交付房屋不符合商品房預售合同中的約定，應由開發商向業主承擔違約責任。交付房屋改變的建筑事項，無論是否經過行政機關審批或者是否符合建筑規范，均屬另一法律關系，不能成為開發商不違約或者免除違約責任的理由。

四、房屋買賣不過戶，一房數賣有風險

當一套房屋存在數份有效的買賣合同時，如果數個買受人均要求履行合同的情況下，首先第一順位的是已經辦理登記手續的;第二順位保護的是按照合同約定已經合法占有房屋的買受人(都未辦理登記手續的)。都未辦理登記也都未占有房屋的情況下，以買賣合同成立時間在前的為優先保護。需要注意的是，登記在先前提是善意，如果是惡意的不能支持，同時合法占有的權利人已經交付房產的情況下，以占有人保護為先。

法官特別提醒購房者，商品房買賣合同多為格式合同，需審慎注意合同細節，同時對于心儀房產的產權性質、所有權人以及售房者的資質、信譽等都要仔細審查，只有做好了這些“功課”買房過程才能順順利利。另外，在買房之后，簽訂好的所有合同、單據、繳款證明也要妥善保存好，方便出現問題后能成功維權。

【法律小貼士】

商品房買賣合同糾紛，是基于合同約定產生的關于房屋價款、房屋交付、房屋質量、產權證件及違約責任等方面產生的糾紛，所涉法律、法規數量眾多，主要包括民法通則、合同法、物權法等法律，以及關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋等司法解釋。商品房的認購、定購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同;合同履行過程中，如出現約定或法定的合同解除情形時，購房者需及時履行解除權，解除權的行使期限法律上稱之為除斥期間，該期間不因任何事由而中止、中斷或者延長，逾期不行使則會喪失解除權;合同履行完畢，開發商向購房者交付的房屋如果不符合合同約定，購房者可以根據合同法第一百零七條的規定，要求開發商承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！吨腥A人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。在簽訂房屋買賣合同但未辦理產權變更登記手續的情況下，如出賣人一房二賣并將房屋過戶至他人名下，原購房者因未過戶而不能對房屋產生相應物權，只能基于房屋買賣合同向出賣人主張債權。