租售同權的政策一經出現，就引起了許多租房者的關注。對于租房者來說，當地針對有戶口的居民的福利政策與租房人員是不同的，而租住同權的政策出現之后，使得租房與買房人員享受相同待遇成為可能，但同時我們也要注意該政策實施之后會出現的問題，那租售同權有什么問題需要我們注意?我們來了解一下吧。

一、租售同權有什么問題需要我們注意?

租售同權可以說一種有益嘗試。給過快增長的房價降溫、抑制投機和泡沫，發展房屋租賃市場是手段之一，也是大勢所趨。在去年底的中央經濟工作會議、國務院印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中，都有比較詳細論述。從這個角度看，“租售同權”無疑是助推住房租賃市場發展的政策延伸。如果租房子就能享受買房子所附帶的一切權利，自然會有更多人選擇租房子。

也正因此，“租售同權”政策背后的所帶來的問題，可能還不只是房子，而是附著于房子上的權利分配，即城市資源如何分配的問題。以大家最關心的教育資源為例，“租售同權”意味著賦予承租人子女就近入學的權利，目的在于把部分教育資源分配給無法承受高價學區房的人。但“租售同權”不過是改變了分蛋糕的方式，而蛋糕本身并沒有變大，優質教育資源仍非常稀缺。所以，最終的結果是“以前買不起，現在租不起”，實際上不無道理。

在一般意義上，任何一項公共政策都是問題導向的，如何解決問題、如何協調各方利益、要達到怎樣的效果，這些是決策者的核心關切，也應是我們共同關注的焦點。而公共政策本身的復雜性就在于：它可能受到各種意想不到因素的影響，甚至也會因為輿論的壓力而發生扭曲，往往難以精準預測。比如學區房租金上漲，會不會吸引投機者買入，反而又抬升學區房價格呢?“租售同權”在優質教育資源區和一般教育資源區，會不會產生不一樣的效果?等等這些問題，都需要決策者科學研究，更需要公眾理性探討。因此，不少文章要么用“顛覆性”“革命性”來形容這項政策，要么認為“租售同權”完全是“白費力氣”，甚至會引起反效果，這兩種態度實際上都值得警惕。

二、租售同權政策的受益人群

1、高素質人才

在北上深一線城市，有多少懷揣夢想的北漂、滬飄，因為無法給孩子一個好的教育資源而愁腸百結吃睡不寧，最后只能逃離!一旦租房和買房具有同等的受教育權利，這對高素質人才的吸納將會產生多么大的影響!一方面我們需要明白該政策對人才的吸納作用，另一方面也要清晰地認識到，廣州試點的人才準入門檻還是很高的，所謂「符合條件的承租人子女」，要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件。

2、租賃行業及其從業人員

從去年，中央就發文鼓勵各個城市因地制宜發展住房租賃市場，全國各地響應不一。北京、上海、廣州均有較大力度呼應，比如上海前不久就公布「住房發展十三五規劃」，宣布未來5年將供應170萬套住房，同比大漲60%。新增住房里租賃住房70萬套，占絕對大頭，保障性住房55萬套;商品住宅只有45萬套，且以中小戶型為主。由此可以看出，一線城市未來將重點發展住房租賃市場，未來將產生巨量租賃房源，對傳統商品房形成沖擊。據鏈家研究院數據，未來5-10年，中國租賃市場將進入快速發展階段，2020年的市場體量約為1.6萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年有望超過4萬億元。長期來看，「租售同權」如果能得到有效實施，對于租賃市場的發展具有非常強的支撐作用，對于提升和穩定租金回報率意義重大。但是，該政策要重點落實的對象應是「新市民」，即流動人口和大學生，對城市中其他群體的住房問題影響不大。不過，此次推出的「租售同權」新政無疑又給租賃市場打了一針雞血。房屋中介們是不是要升值加薪走上人生巔峰了?

3、包租婆/公

很多租房一族看到這則消息的第一反應是：租金(臟話出沒，已打幺幺零)是不是又要漲了?有專家指出：房租收入比在 25%-30% 處于可以承受的范圍之內。按照 2016 年全國應屆畢業生的平均薪酬來算，房租收入比遠超過了這一范圍：北京約為 44.8% ，上海約為 41.8% ，深圳約為 41.7% ，也就是說，應屆畢業生將近一半的工資收入都要用來支付房租!北上深租金增長數據來源：公開資料 克而瑞咨詢制圖一線城市的租房成本本就不低，而且這一數字還在逐年攀升。「租售同權」新政對房屋租賃來說是一個重大利好，租金會不會迎來一大波上漲呢?如果是，那包租婆/公們就準備好數錢吧，數累了就去睡覺，睡著了還能笑出聲~不過，租金上漲并不是「租售同權」的題中之義。「租售同權」的核心要義是為了使具有很強流動性、租賃關系不穩定的「新市民」能更方便地辦理居住證、不被房東隨便驅趕、不被隨便漲租金等，以使他們可以在城市立足，并最通過自身努力最終留在城市。

4、商業物業運營商

據國家統計局發布的數據顯示， 2016 年末，商品房待售面積 69539 萬平方米，其中住宅待售面積 40257 萬平方米，同比減少 11% ，辦公樓待售面積 3631 萬平方米，同比增加 10.8% ，商業營業用房待售面積 15838 萬平方米，同比增加 8% ，商業地產庫存問題正逐漸凸顯。另外，一些已經開業的商場，空置率居高不下，為了吸引消費者、增加商場人氣，真是無所不用其極。「租售同權」新政規定，商業用房也可以改造成租賃房，這樣既可以盤活商業用房存量，又可以給租賃市場提供更多的房源。這會緩解當前商業地產中廣泛存在的「創新焦慮癥」嗎?

5、創新型房企

隨著地價越來越高，傳統地產業務利潤天花板日顯，房企們「躺著掙錢」的日子已經一去不復返了。謀求新的贏利點和創新業務已經成為房企的一致訴求。

此次「租售同權」新政或許可以為處于焦慮中的房企帶來一些清新的涼意。不管是已經在做的「租售并舉」，還是收并購或參股長租公寓企業，創新思維的房企都可以從中尋求新的發展空間。況且，目前只是廣州一城，如果落地效果明顯，無疑會形成示范效應，其他城市也會紛紛跟進，這帶來的新的空間與機遇可以說是不可估量的。

我們可以從資源分配上找到線索。租售同權強調的是租房者的子女將不再因為是否擁有本地戶口而有不能入學的問題，但同時我們知道，教育資源事實上是有限的，施行租售同權之后，好的學校周圍的租金是否會漲價，外來人員是否會更多的因為租不起房屋而無奈放棄，都是我們值得關注的問題。

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