調(diào)控似曾相識(shí)難以藥到病除

從去年年初開始，中國(guó)房地產(chǎn)銷售開始回暖，房?jī)r(jià)也從去年四季度開始止跌回升——先在深圳和上海，后蔓延至全國(guó)更多城市。為抑制樓市非理性過熱，上海、深圳及部分房?jī)r(jià)上漲較快的城市近期陸續(xù)出臺(tái)了調(diào)控措施，進(jìn)一步限購(gòu)、限貸。

樓市調(diào)控似曾相識(shí)，但能否藥到病除呢?例如，北京在2011年2月實(shí)施“限購(gòu)令”、在2013年4月提高二手房首付比例至七成，但調(diào)控以來房?jī)r(jià)上漲了44%，遠(yuǎn)高于同期全國(guó)平均漲幅20%。相比之下，重慶是一二線城市中唯一沒有執(zhí)行過限購(gòu)的，但其房?jī)r(jià)過去五年只漲了12%。這一鮮明對(duì)比讓人不得不追問房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)因何在。

在分析中國(guó)乃至全球的需求前景時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本判斷顯然至關(guān)重要。但是，目前相關(guān)數(shù)據(jù)卻非常零散，市場(chǎng)觀點(diǎn)也極為分化。首先，中國(guó)實(shí)際城市化的過程究竟走到了哪里?采用國(guó)際可比的定義，中國(guó)實(shí)際城市化率可能只有40%左右，低于官方報(bào)告的56%，因?yàn)榧s有40%的“城鎮(zhèn)人口”常住在更像是大村莊而非現(xiàn)代化都市的鎮(zhèn)區(qū)。其次，中國(guó)仍缺乏大型城市。雖然中國(guó)目前已有幾個(gè)人口超過2,000萬(wàn)的特大城市，但只有23%的人生活在總?cè)丝诔^100萬(wàn)的大城市，而在美國(guó)和日本這一比例分別達(dá)到45%和65%。而且，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上居民杠桿率仍然非常低。中國(guó)居民仍處于“凈債權(quán)”狀態(tài)——居民總負(fù)債為GDP的40%，儲(chǔ)蓄存款相當(dāng)于GDP的82%。平均而言，首付占到房屋價(jià)值三成左右，房貸約為居民可支配收入的30%。

中國(guó)的住房需求主要來自于改善性需求及城市化需求。過去十年內(nèi)中國(guó)居民的住房自有率一直居于世界前列。幾十年來農(nóng)村居民的住房自有率一直在95%以上;而從90年代末房改以來，城鎮(zhèn)居民的住房自有率也超過了70%。然而，大量家庭仍然住在尚未滿足基本品質(zhì)要求的住房里，例如24%的家庭住房?jī)?nèi)沒有單獨(dú)的廚房或廁所。此外，盡管過去10年內(nèi)中國(guó)建造了大量的住宅，但城鎮(zhèn)居民的住房自有率卻從2000年的72%下降至2010年的70%，表明城市人口流入的速度超過了城市住房供給增加的速度。

良好的供給政策限制房?jī)r(jià)過快上漲

回到重慶的例子，近幾年，重慶GDP維持著10~11%的高增長(zhǎng)，在全國(guó)所有省市中均處于前列。2005年重慶人均GDP只有上海的20%，到2015年，這一比例已達(dá)到50%。2015年上海常住人口首次出現(xiàn)下滑，而重慶人口卻呈現(xiàn)回流態(tài)勢(shì)。綜合來看，需求并不是造成重慶房?jī)r(jià)區(qū)別于其他一二線城市的因素，而不同的供給政策才是。

重慶試點(diǎn)的地票是打開土地供應(yīng)瓶頸的重要舉措。所謂地票，是指把農(nóng)村閑置、廢棄的建設(shè)用地復(fù)墾為耕地，經(jīng)由土地管理部門驗(yàn)收后騰出、并以市場(chǎng)化方式公開交易的建設(shè)用地指標(biāo)。截至2015年底，重慶累計(jì)交易地票17.3萬(wàn)畝，涉及金額345.7億元。2009~2015年間，重慶每年地票成交面積占當(dāng)年土地供應(yīng)面積的平均比例為12%。相比之下，上海建成區(qū)占比僅16%，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平27%。上海仍存在大量農(nóng)地，土地供應(yīng)還有很大空間。

同時(shí)，重慶構(gòu)建了以公租房為核心的住房保障體系，保障房供地占比達(dá)到22%，遠(yuǎn)高于上海的14%。截至2015年底，重慶累計(jì)開工建設(shè)公租房69.2萬(wàn)套，4,475萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)到2020年，通過實(shí)施公租房和其他保障住房，重慶城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率將達(dá)到23.5%，解決低收入家庭以及部分外來務(wù)工人員的住房需求。新加坡的經(jīng)驗(yàn)也表明，設(shè)計(jì)良好的公共住房政策可有效支撐內(nèi)需持續(xù)增長(zhǎng)、促進(jìn)收入平等分配并限制房?jī)r(jià)過快上漲。

低效土地供應(yīng)將影響社會(huì)和經(jīng)濟(jì)

如果中國(guó)的二元戶籍制度在未來5~10年內(nèi)被基本取消，那么從其它國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來看，接近14億中國(guó)人中的70%左右將生活在城市里，其中50%將可能生活在人口超過100萬(wàn)的大城市中，四分之一左右會(huì)生活在人口500萬(wàn)以上的超大城市中。因此，宏觀層面來看中國(guó)的城市住房將面臨供給不足的局面，而那些工作機(jī)會(huì)更為誘人、公共服務(wù)更為完善，從而人口吸引力更高的城市則更是如此。

導(dǎo)致房地產(chǎn)供給不足的主要制約因素在于兩個(gè)方面。一方面，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地供應(yīng)量過少。過去十幾年，各地政府為了吸引制造業(yè)企業(yè)投資，紛紛提供大量低價(jià)的工業(yè)用地來招商引資，另一方面中央政府又三令五申保護(hù)18億畝的耕地紅線。結(jié)果是，中國(guó)只有0.89%的土地被用作城鎮(zhèn)建設(shè)用地，僅0.3%可用作建設(shè)住宅，這一比例在美國(guó)分別為2.7%和1.4%，在日本分別為5%和3%。另外，我們對(duì)2015年中國(guó)8.7萬(wàn)億元商品房銷售額進(jìn)行分解后發(fā)現(xiàn)，政府從房地產(chǎn)銷售額中拿走了60~70%——開發(fā)商和購(gòu)房者繳納的稅費(fèi)為25%，而土地出讓金則占37%。

低效或不足的土地供應(yīng)將會(huì)在長(zhǎng)期帶來嚴(yán)重的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)影響——香港今天面臨的諸多挑戰(zhàn)就是很好的例證。高房?jī)r(jià)會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力惡化，同時(shí)阻礙了代際間的社會(huì)流動(dòng)。當(dāng)年日本和今天香港的房?jī)r(jià)得以長(zhǎng)時(shí)間居高不下，政策層面過度保護(hù)農(nóng)業(yè)(日本)或維護(hù)大型開發(fā)商的利益(香港)而導(dǎo)致土地供應(yīng)不足是非常重要的原因。但值得警醒的是，一旦房?jī)r(jià)開始回調(diào)，下跌的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，且往往伴隨更為沉重的代價(jià)。中國(guó)實(shí)在應(yīng)該引以為戒。

房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)全面推行供給側(cè)改革

總之，過去幾個(gè)月內(nèi)中國(guó)樓市量?jī)r(jià)齊升的表現(xiàn)不支持許多看空中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的流行觀點(diǎn)。但是，房?jī)r(jià)上漲苗頭的顯現(xiàn)會(huì)在社會(huì)和政策層面引發(fā)擔(dān)憂情緒。對(duì)樓市基本情況的判斷不同，政策的選擇自然會(huì)大相徑庭，因此對(duì)癥下藥、治本也治標(biāo)至關(guān)重要，才能避免頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，甚至事與愿違。

既然是供應(yīng)側(cè)的問題，那就需要供給側(cè)的解決方案。筆者期待房地產(chǎn)行業(yè)也能推行全面的供給側(cè)改革，包括在農(nóng)村人口流入較多的城市里增加土地供應(yīng)、降低土地價(jià)格;堅(jiān)定推進(jìn)戶籍制度改革，特別是那些涉及公共服務(wù)和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的政策規(guī)定;加強(qiáng)分層住房市場(chǎng)體系建設(shè)，構(gòu)建合理、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。新加坡和重慶的經(jīng)驗(yàn)也表明，設(shè)計(jì)良好的公共住房政策可以有效支撐內(nèi)需持續(xù)增長(zhǎng)、促進(jìn)收入平等分配、限制房?jī)r(jià)過快上漲并維持政府預(yù)算平衡。

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