認購書是廣泛存在于商品房銷售中的一種文書。由于其獨特的法律地位和對雙方權利義務不甚清晰的界定，由認購書及其中定金所引起的糾紛正日漸增多，成為人民法院亟須解決的實務問題。下面法律知識小編為您詳細介紹商品房銷售中的認購書。

一、認購書的困惑

認購書(又名認購意向書、購房訂購單)是商品房買賣雙方在簽署預售契約或買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。認購書的內容一般包括：

1.雙方當事人基本情況;

2.房屋基本情況(含位置、面積等);

3.價款計算;

4.簽署正式契約的時限約定。這其中并沒有包括定金條款。

當然，以上僅為就一般情況而言，因認購書由開發商自行制訂，內容詳略程度差異較大。

當我們借助法律思維方式去審視與分析認購書并試圖將其歸入固有的概念類型時，我們發現自己面臨一棘手的困境：認購書到底是不是獨立的合同?目前，法學界對此問題出現了兩種觀點：肯定的一方認為，認購書本身即為一買賣合同，雙方當事人磋商后簽訂一書面的認購書，如果當事人是在平等自愿的基礎上表達了自己的真實意思，則從程序、形式、內容上看，認購書都已符合合同的成立要件。該派更有激進觀點，認為日后之正式合同不過是對認購書的補充。否定派則認為，認購書與正式的房屋買賣合同不能混為一談。從認購書與正式合同的牽連性上判斷，認購書還不足以成立獨立合同，因為認購書僅在于對簽訂正式合同的相關事宜的約定。該派激進觀點認為，主合同(即正式買賣合同)尚未成立，作為從合同的認購書根本就無效。

司法實踐中普遍性的做法是傾向于采用肯定觀點的，認為只要開發商具備預售或出售的條件，認購書為雙方真實意思表示，且內容合法，則認購書具有法律拘束力。但這是否意味著購房者必須于認購書所約定的期限內與開發商簽訂合同，而不論正式合同的內容如何，否則開發商即可沒收購房者的定金?這是認購書糾紛的癥結之所在。

二、認購書性質的辨析

前文所列認購書內容的前三項有的確鑿無疑，有的尚需于主合同中進一步明晰，惟有第四項內容存有歧義之可能，即約定購房者需于若干天內與開發商(或其代理商)簽訂合同，并為此交付定金。這個問題實際上產生于認購書與正式銷售合同的關系，是兩者之間的聯結點。單純從認購書本身欲解決此問題存有先天性的不足。

認購書與正式買賣合同的關系為預約合同與本合同的關系。預約合同最突出的特征在于，它約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。具體到認購書中，普遍引起爭議的買方“簽署契約”的義務就應該界定為買方須為談判磋商行為以便達成合同的義務，而不應理解為買方已作出簽訂正式買賣合同的承諾。預約合同分配給當事人達成正式合同的義務時，對行為的內涵有默示性的要求，即雙方在為簽訂正式合同而談判之際，須盡最大努力，確保公平的談判，一方對另一方不得強加不合理條件，不得利用己方之優勢地位迫使對方接受不公平內容。此要求為誠實信用原則在預約合同中的具體體現。認購書為預約合同，具體說為預約合同中約定將進行談判的預約。在如此理解的基礎上對雙方權責作如上配置方為合理。

引入價值判斷工具，可發現前文所舉對認購書性質認定的正反兩種觀點皆有不足。若肯定獨立合同的地位，購房者須對“簽署契約”條款負責，輕則喪失定金，重則被迫與開發商簽訂違心之合同。且極易引發開發商的道德風險，先誘使對方簽訂認購書，收取定金，后拋出不合理之交易條件迫使對方接受。房屋交易的復雜性使普通購房者于簽訂認購書之際根本無法預知哪個環節可能有風險，但一味否定認購書的效力亦不妥。在簽訂認購書后，對于某些款型或具體到某套房屋，購房者有優先購買權，而開發商承擔保留該標的的義務。在市場整體狀況為供小求大或某樓盤特別熱銷時，開發商對認購書所負義務體現較明顯。另外，視認購書為廢紙的觀點或做法雖用心良苦，卻無益于培養自立的市場主體。

只有把認購書放在買賣合同成立前的特定階段加以考察，從兩者的聯結關系來看問題而不是孤立地加以分析，我們才能對認購書主體的權利義務有較為合理的認識。

三、認購書中的定金

在認購書中，直接體現雙方利益的是定金。在簽訂認購書時，購房者須向開發商支付幾千元到幾萬元不等的定金。一般的做法是，購房者未能在認購書約定的期限內繳納樓款或簽署正式合同，則開發商就沒收定金。定金和“簽署契約”條款構成一整體，若日后簽訂了正式的購房合同，定金充抵房款;若未簽署正式合同，定金成為購房者承擔責任的方式。由于定金在認購書中約定并在主合同成立前交付并發揮作用，故關于定金的性質也有兩種觀點：一種觀點認為，定金為證約定金，其作用在于證明開發商和購房者之間存在房屋買賣關系;另一種觀點認為，定金作為擔保方式之一種，主債務尚且不存在，定金自無從存在。該兩種觀點與前文關于認購書合同性質的兩種觀點是對應存在的。

關于定金的兩種觀點皆有不妥。依理論分析，定金可分為：成約定金、證約定金、違約定金、解約定金、立約定金五種，各自的功能互不相同。我國擔保法所規定的定金兼有證約定金與違約定金的性質。認購書中的定金與擔保法上的定金并非同一概念。認購書中的定金屬于立約定金，是為了保證締結正式合同而交付的定金。沿襲傳統，我國一直于土地交易中存在收受定金的習慣。將認購書中的定金定性為立約定金可使其免于混同擔保法上的定金，否則主合同尚未成立，作為從合同的擔保合同如何能夠獨立的運作，這在邏輯上是難以自圓其說的。鑒于此種理解方式顯見的悖謬，《商品房銷售管理辦法》第二十二條避而不用“定金”用語，改采“預訂款性質費用”的表述。但該表述否定定金的擔保功能，與定金實際扮演的角色不符。

認購書中的定金具有擔保功能，但又不同于擔保法中的定金，其能否適用定金罰則以充分其擔保功能呢?最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”該條規定賦予了立約定金以定金罰則的效力，符合歷史傳統及各國通行做法，為最高法院對法律進行擴張解釋的成功范例。這對開發商給予了更重的義務。若因開發商的原因不能簽訂正式合同的，將不再是如目前退回定金了事，而是要雙倍返還。

四、認購書的法律規制方式

我國民法通則及合同法對認購書所屬的預約合同都未置一辭，但這并不表明對認購書的調整無法可依。在整體的意義上，認購書存在于正式合同締結前，一般也隨著正式合同的簽訂而結束。現代合同法最重大的進步之一就是發展出締約過失責任制度，針對的即是合同締結前的責任問題。合同法第四十二條、四十三條和五十八條對締約過失責任作了系統規定，可用于對認購書中雙方主體的行為規制。

目前，在司法實踐中，認購書的經濟責任似乎只與定金有關，這無益于對雙方權利的保護。認購書作為預約合同，本身已具備合同成立的要件。違反認購書會引起定金罰則的使用，但并不僅限于定金罰則，違約責任形式中的賠償損失也可運用。合同雖未正式簽訂，但當事人因簽訂認購書之故，可能已發生了相當費用并放棄了眾多其它機會，這種損失被稱為信賴利益，為法律保護的客體之一。至于實際履行的責任，依據上文的分析，認購書加諸當事人的只是基于誠實信用原則為公平談判的行為，法院不應將正式合同作為實際履行的標的。確認違反認購書的損害賠償責任，對于當前實際生活中眾多開發商不符合相關法律規章便貿然售樓行為應有良好的遏制作用。

以上的討論是在理想層面上將買賣雙方置于平等的地位。現實中，雙方地位之懸殊，力量之不成比例為不爭之事實。基于保護弱者及消費者的理念，司法的保護重心在購房者一方當不言自明。無論認購書還是正式買賣合同，多為開發商所擬訂的標準合同，在對其作出理解時，應考慮合同法中的相關條款，此尤需引起注意。最后如果你還有什么詳細問題需要咨詢，可以上網在線咨詢律霸網，我們有專業的律師在線為你解答。