朔州律師為大家講解：

謹防二手房交易中的陷阱

根據實踐中曾發生的有關實例，在二手房買賣交易中可能存在如下的典型陷阱，本文提供相應的規避方法，希望對購買二手房的消費者能有所幫助。

1.產權狀況陷阱：

根據法律法規的有關規定，“司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”房屋不得轉讓。另外，根據房地產交易中心的實踐，若房屋仍設定有抵押，交易中心也不會辦理此種房屋的產權過戶手續。而上述兩種情況，常常會被購房者忽略，而房屋業主通常不會主動提及。如此，可能造成買賣合同已簽訂，買方首期款也已支付業主后，在辦理產權過戶的過程中發現房屋不能轉讓，由此則可能給買方造成很大的損失。

規避方法：

在簽訂買賣合同前，購房人應至房屋所在區域的房地產交易中心進行產權狀況調查，以確定該房屋是否存在限制或禁止轉讓的情形。

2.房屋類型陷阱：

現在市面上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未轉為產權房的使用權房即公房。如果這類使用權房未取得產權證，根據有關規定不能轉讓。同樣，要避免購房人在辦理產權過戶時才發現上述問題而遭受損失。規避方法：在簽訂買賣合同前應查看業主是否取得產權證。另外，若求購的是非居住用房，則該房屋的類型必須為商業用房。因為商業用房才可辦理營業執照，否則若購買住宅房，購房人將無法從事預期用途。規避方法：查看產權證，確定其房屋類型。

3.合同簽訂人陷阱：

眾所周知，房屋買賣合同應由購房人與房屋產權人簽訂。但若購房人忽略驗證合同簽訂人是否是產權人，及該房屋是否還有其他產權人，則產權人或其他共有權人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張該合同無效，那么，購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責任，即由于合同未成立給其造成的直接損失，且舉證責任在于購房人。此種情形將對購房人非常不利。規避方法：根據產權證或其他法律文件如預售合同確定產權人。若簽訂合同并非產權人，購房人應要求其提供產權人出具的委托書。

4.模糊付款方式陷阱：

很多買賣雙方通常只關注房屋價款達成一致，對于具體的付款方式卻未給予應有的重視。結果在其后履行過程中常常由于某筆款項的支付時間不明而產生糾紛，受損失的一方因為當初與對方未訂有明確條款而只能自認倒霉。規避方法：雙方簽訂買賣合同時應對付款流程作出明確、具體的約定。

5.交房模糊約定陷阱：

有時，買賣雙方對于付款方式已有明確的約定，但卻疏忽了交房這一重要環節。在此可能會涉及到交房的具體時間，交房時相關費用的結算。若無具體約定，則可能出現逾期交房，卻無法追究業主違約責任的被動局面，及相關費用無人結算的尷尬情況。規避方法：于買賣合同中明確約定交房日期及應由哪方于交房前結清包括水、電、煤、物管費、維修基金等相關費用。

6.非居住用房稅費陷阱：

購買出售非居住用房需交稅費的種類、數額與居住用房有較大差別。實踐中，若由于對購買出售非居住用房應繳稅費估算不足，則可能出現大大超出購房人的原先預算或嚴重影響售房人對收益的預期之情形。規避方法：簽訂合同前，雙方應先至房屋所在區域交易中心或請教專業人士確定非居住用房買賣應繳稅費的具體種類及數額，做到心中有數。

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