物業(yè)服務合同糾紛案由

糾紛形成的原因

1、法律規(guī)定不健全，存在漏洞。物業(yè)管理行業(yè)在我國起步較慢，但是發(fā)展速度較快，但法律規(guī)定存在一定的涉后性，許多問題的處理無法可依，致物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛不能得到很好的解決，這是導致當前物業(yè)糾紛不斷增多的根本原因。雖然出臺了《物業(yè)管理條例》以及《物權(quán)法》，但是仍存在小區(qū)管理中哪些是物業(yè)管理負責，哪些是業(yè)主自身負責，哪些是居委會負責，責職不明，出現(xiàn)問題時相互推卸。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建房屋存在質(zhì)量問題引發(fā)糾紛。部分物業(yè)服務糾紛是由于房屋開發(fā)企業(yè)所建的房屋的墻體、屋面存在漏水致業(yè)主家具受損、裝璜受損。大部物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務合同是其與房屋開發(fā)企業(yè)簽訂的房屋銷售合同的同時簽訂的，所以業(yè)主認為物業(yè)公司與房屋開發(fā)企業(yè)是一家，應由房屋開發(fā)企業(yè)承擔的房屋質(zhì)量問題，應由物業(yè)管理公司承擔。加之部分房屋開發(fā)企業(yè)當初為銷售房屋故意作虛假宣傳，夸大物業(yè)管理的服務范圍，特別是外地開發(fā)商，房屋銷售完就走路，結(jié)果業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)多方面配套不到位，或是原來的承諾沒兌現(xiàn)，為后來的物業(yè)管理公司與業(yè)主發(fā)生矛盾埋下隱患。

3、物業(yè)公司服務人員的素質(zhì)有待提高，服務存在瑕疵。物業(yè)管理公司人員大多數(shù)是非專業(yè)人員，部分是年齡較大，對相關(guān)的物業(yè)管理知識不夠了解，責任心不夠強，有在做一天算一天的想法，不能弄清物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務合同的關(guān)系，雙方的地位是平等的，應嚴格遵守雙方的物業(yè)合同的約定，如對小區(qū)衛(wèi)生不能做到經(jīng)常化打掃或打掃不及時;對小區(qū)的安全管理不到位，安保人員流于形式;對小商小販進入小區(qū)管理不嚴;對小區(qū)綠化管理不到位;有時遇到涉及業(yè)主權(quán)益的糾紛不敢管，最終造成業(yè)主間發(fā)生矛盾。最終業(yè)主們以拖欠物業(yè)費來表達對物業(yè)管理的不滿。

4、業(yè)主委員會產(chǎn)生不規(guī)范，且不能真正發(fā)揮作用。有些小區(qū)的業(yè)主委員會是怎么產(chǎn)生的業(yè)主均不清楚，業(yè)主相應的知情權(quán)、選擇權(quán)不能得到實現(xiàn)，所以業(yè)主易對業(yè)主委員會的行為產(chǎn)生合理懷疑，對業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同一般是不予認可。部分小區(qū)業(yè)主委員會不能充分行使對物業(yè)管理公司的履行合同的監(jiān)督，物業(yè)管理公司存在違約行為時不能及時交涉，真正代表業(yè)主維護其合法權(quán)益。

5、部分業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費。由于部分小區(qū)業(yè)主長期居住在老居民區(qū)，以前并沒有物業(yè)管理，未交納過物業(yè)費，現(xiàn)初入小區(qū)思想觀念未能得到更新。有些業(yè)主對物業(yè)管理要求過高，對家庭失竊，房屋質(zhì)量，總歸于物業(yè)管理的范圍，特別是對物業(yè)管理的輕微的瑕疵就大作文章等，當出現(xiàn)這類情況時就拒付全部物業(yè)費。

6、部分業(yè)主買房后長期不居住或?qū)⒎课莩鲎饨o他人。部分業(yè)主認為自己長期不居住在小區(qū)，就拒付物業(yè)費，或在房屋了租他人時，其以與承租人約定了物業(yè)費由承租人承擔，以引來對抗物業(yè)公司，不交納物業(yè)費。

糾紛解決的對策

1、建立健全物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)。由于物業(yè)管理法律法規(guī)不健全或相關(guān)的規(guī)定過原則，所以加快立法的步伐，對現(xiàn)行的法律法規(guī)進一步細化，對各類主體之間的責職進行明確，如何對物業(yè)管理企業(yè)的進行有效管理和監(jiān)督，促進物業(yè)管理規(guī)范化運作，對物業(yè)管理行業(yè)中的不規(guī)范行為要嚴格依法查處，促進物業(yè)管理行業(yè)健康、有序、規(guī)范地發(fā)展，更好為業(yè)主服務。

2、加強對物業(yè)管理人員素質(zhì)的提高。物業(yè)管理服務質(zhì)量好壞關(guān)鍵是物業(yè)管理人員的素質(zhì)，物業(yè)管理應當具有一支專業(yè)化的隊伍。同時應當提高物業(yè)管理服務行業(yè)的準入門檻，嚴格實行資質(zhì)要求，管理人員應當持相應的技術(shù)證書上崗。定期對物業(yè)管理人員進行培訓不斷提高服務業(yè)務水平。加大考核的力度，對于服務意識差，工作責任心不強，不能適應崗位的要求要堅決下崗。

3、加大物業(yè)服務范圍的透明度。對于物業(yè)管理服務項目，收費標準要向小區(qū)業(yè)主公布，接受監(jiān)督。特別在簽訂的物業(yè)服務合同中盡可能將雙方的權(quán)利和義務明確，不能出現(xiàn)含糊不清，過于原則的條款，以便雙方發(fā)生糾紛時，才能有據(jù)可依，以防糾纏不清。

4、物業(yè)管理公司與業(yè)主間要加強溝通協(xié)調(diào)，妥善處理矛盾糾紛。物業(yè)管理公司和業(yè)主要經(jīng)常保持聯(lián)系，物業(yè)管理公司要經(jīng)常主動與業(yè)主進行溝通，了解業(yè)主對物業(yè)服務中存在問題提出意見和建議，以更好地改進服務中不足。業(yè)主在遇到問題時也要主動與物業(yè)管理公司聯(lián)系，提出自己的想法，物業(yè)管理公司要耐心進行解釋，如雙方發(fā)生糾紛要先行友好協(xié)商處理，或通過其他調(diào)解組織進行調(diào)解處理，避免雙方矛盾激化。

5、業(yè)主增加法律意識，依法維護自己合法權(quán)益。物業(yè)服務糾紛案件業(yè)主往往由于沒有充分證據(jù)來反駁物業(yè)管理公司的訴訟請求，所以敗訴占大數(shù)。業(yè)主平時要注意加強對法律知識的學習，對相關(guān)的規(guī)定有所了解，同時要注意收集固定相關(guān)證據(jù)，這對其在與物業(yè)管理公司糾紛的協(xié)調(diào)處理，增加法碼，也才能有效保護自身的合法權(quán)益。

6、加大物業(yè)服務訴訟糾紛的調(diào)解工作。對于物業(yè)糾紛案件涉及面廣、對象多。在審理時應著力從調(diào)解方式處理問題為主，以鈍化雙方的矛盾糾紛為目的，通過對雙方進行思想疏導，法制宣傳，解決認識誤區(qū)，使雙方清楚認識到自身存在不足，多做調(diào)解工作，謹慎判決。審理中不能完全拘泥證據(jù)規(guī)則，要多到現(xiàn)場看看，多聽取各方面的意見。判決時要查明事實，明確責任，避免處理不當引發(fā)更多的矛盾糾紛，影響社會和諧穩(wěn)定。

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