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寧波
房地產項目轉讓合同糾紛
我國現行的法律并沒有對房地產項目轉讓專門立法，房地產項目轉讓實際上是土地使用權轉讓的一種形式。如果發生項目轉讓合同糾紛，該怎么解決呢？請大家閱讀下文了解！
項目轉讓合同糾紛之合同有效時間
在《2005年解釋》之前，房地產項目轉讓合同的有效條件嚴格以《城市房地產管理法》第三十八條為標準，《1995年解釋》也是這樣明確規定的。
首先，土地使用權轉讓合同的轉讓方必須是以出讓方式取得國有土地使用權。具體標志就是《城市房地產管理法》第三十八條規定的：簽訂《國有土地使用權出讓合同》、支付全部土地使用權出讓金、取得國有土地使用權證書。并強調按照法律的文義，這三個條件缺一不可。
其次，轉讓方必須按照出讓合同的約定進行投資開發并完成開發投資總額的25%以上。這里又涉及轉讓項目的開發投資總額、轉讓方已經投入的投資開發數額、投資額是否完成了開發投資總額的25%以上、轉讓方是否按照出讓合同的約定進行了投資開發等四個事實。這些實際上都是《城市房地產管理法》第三十八條第一款第(二)項規定的轉讓條件，其重要性不亞于前款第(一)項之規定，同樣對轉讓合同效力的認定具有絕對性的影響。
然而，《2005年解釋》施行之后，準確地講，在此之前已經有許多學者和法官對《城市房地產管理法》第三十八條規定的“投資要求”作為轉讓合同有效的必要條件的觀點提出異議和批評，并且在司法判決中直接予以體現。關于投資開發問題，城市房地產管理法第三十八條關于土地轉讓時投資應達到開發投資總額25%的規定，是對土地使用權轉讓合同標的物設定的于物權變動時的限制性條件，轉讓的土地未達到25%以上的投資，屬于合同的標的物瑕疵，并不直接影響土地使用權轉讓合同的效力，城市房地產管理法第三十八條中的該項規定，不是認定土地使用權轉讓合同效力的強制性規定。
“以出讓方式取得土地使用權的，只要辦理了國有土地使用權證，即具備了進入市場進行依法轉讓的條件。”符合此條件，國有土地使用權轉讓合同即為有效。而“城市房地產管理法第三十八條關于土地轉讓時投資應達到開發投資總額25%的規定，是對土地使用權轉讓合同標的物設定的于物權變動時的限制性條件，不是認定土地使用權轉讓合同效力的強制性規定。”
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丁東洪
執業證號：
15306201710669491
云南長鳴律師事務所
簡介：
畢業于云南師范大學法學專業，通過國家司法考試A證，2015年成為云南長鳴律師事務所專職律師。
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