公司融資方案

一、融資項目名稱

“************”建設項目

二、項目融資主體

************有限公司

三、融資規模、期限及還款進度

項目總投資72,035.00萬元，資金來源為業主自籌32,035.00萬元，擬從銀行貸款40,000.00萬元。貸款類型為項目貸款，貸款期限為3年，自2013年1月至2016年1月。年利率暫按7.00%確定。

貸款抵押物為項目土地使用權證，面積14511平米，評估價值×××萬元。另外由**********有限公司提供連帶責任擔保，擔保范圍為主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用。

預計貸款資金一次性到賬，本金按3年分期償還，利息按季度支付。2014年1月償還本金20,000.00萬元，2015年1月償還本金10,000.00萬元，2016年1月償還本金10,000.00萬元。

轉發是美德，但請標明出處：房地產投資融資俱樂部

四、擔保公司情況

五、項目基本情況

************項目位于**********************，項目規劃用地14511平米，建筑面積150700平米。項目包括地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟，總高99.8米，裙樓幾何尺寸為95m×90m。1號樓為辦公式公寓，2號樓為住宅(含部分拆遷戶還建房)，3號樓為四星級賓館。項目規劃用地性質為商業金融及居住用地，容積率≤8.29，建筑密度≤52.95%，綠地率≥15.8%。

目前項目已完成施工設計并已獲得規劃批準(已取得土地證，建設用地規劃許可證，拆遷許可證，即將取得建設項目規劃許可證及開工證)，已進入地上物拆遷階段。共有160余戶住戶需要拆遷，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。

項目建設期為3年，自2012年1月至2015年1月。

項目公司成立于2001年8月，位于*************************，注冊(實收)資本****萬元，各股東均以貨幣出資?，F股東為****************************51%，****持股47%，*****持股2%。法定代表人****。

截至2011年9月，公司資產7000萬元，全部為開發成本，負債4400萬元，所有者權益2600萬元。

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六、項目投資估算

項目總投資72,035.00萬元，其中土地征用及拆遷補償費12,000.00萬元，前期工程費2,736.00萬元，建筑安裝工程費45,600.00萬元，基礎設施費1,368.00萬元，公共設施配套費1,507.00萬元，開發間接費8,824.00萬元。

項目建設期預計3年，自2012年1月至2015年1月。預計2012年完成總投資的30.3%，即完成投資21,849.60萬元;2013年完成總投資的51.6%，即完成投資37,196.80萬元;2014年完成總投資的16.6%，即完成投資11,988.60萬元;2015年完成總投資的1.4%，即完成投資1,000.00萬元。

土地征用及拆遷補償費12,000.00萬元。項目共占用規劃面積土地使用權14511平米，其中項目公司名下土地11283平米，其余部分待拆遷完成后由省供銷社轉入項目本公司名下。地上建筑物大部分歸本公司所有，仍有160余戶需要拆遷補償安置，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。土地征用及拆遷補償費包括支付拆遷戶的補償過渡款、********和基于容積率調整需補繳的土地出讓金以及相關的稅費，公司前期已投入7000萬元用于支付上述部分款項。

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前期工程款2,736.00萬元，主要包括項目建設涉及的行政事業性收費、規劃設計費、勘測丈量費、臨時設施費、預算編審費等，按建筑安裝工程費投資規模的6%估算。

建筑安裝工程費45,600.00萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方3000元的單位造價、建筑面積150700平米相乘確定。

基礎設施費1,368.00萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、給排水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環衛工程費、安防職能工程費等，按建筑安裝工程費投資規模的3%確定。

公共設施配套費1,507.00萬元，為根據有關法規、產權及其收益期不屬于項目公司，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出，如鍋爐房、變電所、游泳池等，按建筑面積150700，每平米100元計算確定。

開發間接費8,824.00萬元，為直接組織和管理開發項目所發生的，如管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、以及項目融資財務費用、擔保費。其中預計貸款利息4,900.00萬元，擔保費2,100.00萬元。

七、項目銷售收入及稅費

項目建成后，項目公司擬持有的自有物業包括商鋪1層和4層、3號樓賓館?？鄢?號樓拆遷戶還建房部分的面積，預計項目可售面積為75,000.00平米，包括裙樓的商鋪2-3層15,000.00平米和住宅公寓60,000.00平米。

根據對***、*****以及項目所在地附近房產項目市場的調查，商鋪的價格預計平均售價為35,000.00元/平米，住宅和公寓的平均售價為11,000.00元/平米。預計項目可售部分可實現收入118,500.00萬元。項目銷售期3.5年，自2013年8月至2016年1月。預計2013年完成銷售25%，實現收入29,625.00萬元;預計2014年完成銷售40%，實現收入47,400.00萬元;預計2015年完成銷售20%，實現收入23,700.00萬元;2016年完成銷售15%，實現收入17,775.00萬元。

與銷售收入直接相關的稅費包括營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費用等，預計發生各項稅費24,829.00萬元。各項稅費情況見下表：

八、項目財務分析

項目預計現金流量表如下：

預計項目實現凈收益24,144.85萬元，預計利稅總額36,985.00萬元，項目內部收益率43.87%，靜態投資回收期2.96年，動態投資回收期3.24年，項目投資收益率30.83%。

經盈虧平衡測算，當項目單位平均售價為8,701.18元/平米時，項目達到盈虧平衡。

經敏感性分析，銷售單價每上升5%，對項目凈收益的影響為18.21%，敏感系數為3.64;投資規模每上升5%，對項目凈收益的影響為25.88%，敏感系數為5.18。銷售單價和投資規模的敏感性分析圖見右。

希望可以幫您解決相關的問題，如果您還有任何疑問，歡迎在本網進行律師咨詢。