各區(qū)、縣人民政府，市人民政府各工作部門，各直屬機(jī)構(gòu)：

　　《西安市國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》已經(jīng)2012年3月13日市政府第3次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹落實(shí)。

　　二○一二年四月一日

　　西安市國有土地上房屋征收評(píng)估辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收評(píng)估行為，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，保證房屋征收評(píng)估客觀公平，依據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、建設(shè)部《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及《西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 在本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)評(píng)估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱國有土地上房屋征收評(píng)估(以下簡稱征收評(píng)估)，是指根據(jù)被征收房屋區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響其價(jià)值的各項(xiàng)因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。

　　第四條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)(以下簡稱評(píng)估機(jī)構(gòu))、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)(以下簡稱評(píng)估專家委員會(huì))成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見負(fù)責(zé)。

　　任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

　　第二章 管 理

　　第五條 市征收主管部門負(fù)責(zé)本市征收評(píng)估的監(jiān)督管理;其所屬的市房屋征收管理辦公室負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。

　　第六條 市征收主管部門應(yīng)建立征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的信用檔案，并將有關(guān)情況向社會(huì)公示。

　　第七條 從事本市征收評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)必須具備房地產(chǎn)評(píng)估相應(yīng)資質(zhì)，并在市征收主管部門備案。

　　第八條 承擔(dān)征收評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;在5日內(nèi)協(xié)商不成的，由市房屋征收管理辦公室組織相關(guān)部門依法采用投票、搖號(hào)、抽簽、招標(biāo)等方式確定。

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、惡意低收費(fèi)、虛假宣傳、虛假申報(bào)評(píng)估人員等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

　　第九條 房屋征收決定公告確定的同一征收范圍內(nèi)的被征收房屋，原則上由一家評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估;需要由兩家或兩家以上評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，評(píng)估機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、程序、參數(shù)選定等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十條 評(píng)估機(jī)構(gòu)選定后，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂《房屋征收評(píng)估委托合同》。評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

　　第十一條 在征收評(píng)估活動(dòng)中，評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師有違法違規(guī)行為的，按照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》及《西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》等規(guī)定處罰。

　　第十二條 對(duì)于承接的征收評(píng)估項(xiàng)目，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展業(yè)務(wù)。

　　從事征收評(píng)估的人員應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)估價(jià)資格證書，并在法定機(jī)構(gòu)登記注冊(cè)。

　　第十三條 征收評(píng)估前，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

　　征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向受委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理情況。

　　對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照前款的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

　　第十四條 房屋征收當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供評(píng)估所必需的資料，協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的被征收房屋狀況的資料，房屋征收當(dāng)事人未履行義務(wù)造成評(píng)估結(jié)果失實(shí)的，房屋征收當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　第十五條 評(píng)估人員從事征收評(píng)估活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，核對(duì)評(píng)估對(duì)象狀況，做好實(shí)地查勘記錄，制作和保留被征收房屋的影像數(shù)據(jù)，并妥善保管。實(shí)地查勘記錄由查勘的評(píng)估人員、征收當(dāng)事人簽字認(rèn)可。

　　房屋征收當(dāng)事人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評(píng)估報(bào)告中做出相應(yīng)說明。

　　征收評(píng)估所涉及的房屋建筑面積測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)建設(shè)部《房屋測(cè)量規(guī)范》執(zhí)行。

　　第十六條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定出具征收評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告應(yīng)由負(fù)責(zé)征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名或兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。

　　評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。

　　第十七條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《房屋征收評(píng)估委托合同》的約定，向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果及時(shí)轉(zhuǎn)交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。

　　公示期間，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明解釋。初步評(píng)估結(jié)果存在錯(cuò)誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

　　公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶報(bào)告。

　　第十八條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料整理存檔：

　　(一)評(píng)估報(bào)告(含技術(shù)報(bào)告);

　　(二)評(píng)估委托合同;

　　(三)房屋征收公告及相關(guān)檔案資料(復(fù)印件);

　　(四)評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料;

　　(五)評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等數(shù)據(jù);

　　(六)其它涉及評(píng)估項(xiàng)目的必要數(shù)據(jù)。

　　第十九條 房屋征收當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問的，出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。房屋征收當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)提交書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。評(píng)估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告;評(píng)估結(jié)果沒有改變的，出具書面答復(fù)告知申請(qǐng)人。

　　第二十條 房屋征收當(dāng)事人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，可以向評(píng)估專家委員會(huì)提交書面技術(shù)鑒定申請(qǐng)。

　　第二十一條 受理征收評(píng)估鑒定申請(qǐng)后，評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上(含3人，其中半數(shù)以上應(yīng)當(dāng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師)單數(shù)成員組成鑒定組，處理征收評(píng)估鑒定事宜。

　　原評(píng)估機(jī)構(gòu)有義務(wù)對(duì)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定涉及的有關(guān)事宜進(jìn)行說明。

　　第二十二條 評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的評(píng)估報(bào)告的評(píng)估依據(jù)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估值確定方式等評(píng)估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

　　評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告;評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具該評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。

　　第二十三條 征收評(píng)估費(fèi)用由委托人承擔(dān)，鑒定費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān);但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。征收評(píng)估費(fèi)用按照政府價(jià)格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，鑒定費(fèi)用參照評(píng)估費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第二十四條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。因征收房屋造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失以及西安市人民政府規(guī)定的其它補(bǔ)貼和補(bǔ)助費(fèi)用等，按照《西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十五條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

　　被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

　　第二十六條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。

　　第二十七條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

　　第二十八條 本市國有土地上各類被征收房屋宜采用“典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法”評(píng)估。

　　“典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法”是指在同一征收范圍內(nèi)，對(duì)同一用途且建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等基本相同的成片房屋，確定其典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格，并根據(jù)不同房地產(chǎn)的微觀區(qū)域因素、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等差異，對(duì)該價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、修正，確定征收范圍內(nèi)類似房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

　　(一)“典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法”的操作程序：

　　1.按照房屋的用途、建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等進(jìn)行房屋分類;

　　2.在同一類別房屋內(nèi)確定典型房屋;

　　3.求取典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格;

　　4.根據(jù)被征收房屋與典型房屋微觀區(qū)域因素、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等方面的差異進(jìn)行修正;

　　5.確定被征收房屋的評(píng)估價(jià)格。

　　(二)一般情況下，在同一征收范圍內(nèi)，可對(duì)各類別房屋分別確定其典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格。如同一類別房屋的價(jià)格差異較大，可對(duì)同一類別房屋確定多個(gè)典型房屋市場(chǎng)價(jià)格。

　　(三)典型房屋市場(chǎng)價(jià)格宜采用市場(chǎng)比較法評(píng)估確定。

　　(四)不具備市場(chǎng)比較法條件的，可采用其它適宜的評(píng)估方法確定典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格。求取典型房屋市場(chǎng)價(jià)格所采用的各種評(píng)估方法均按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中所規(guī)定的技術(shù)路線和要求執(zhí)行。

　　(五)房屋重置成新價(jià)格，依據(jù)《西安市各類房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)中未列舉的房屋類型和結(jié)構(gòu)可根據(jù)造價(jià)部門或行業(yè)管理部門公布的數(shù)據(jù)確定。

　　(六)房屋的裝修及附屬物價(jià)格，按照實(shí)際使用狀況結(jié)合評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。

　　第二十九條 對(duì)于不適用“典型房屋市場(chǎng)比較法”的被征收房屋，可以選用其它適宜的房地產(chǎn)估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。

　　第三十條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其它不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。

　　除政府對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評(píng)估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值。

　　第三十一條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價(jià)格提供依據(jù)，評(píng)估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

　　第三十二條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

　　第三十三條 征收范圍所在地區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估所必須的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間等情況和數(shù)據(jù)。

　　第三十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，其價(jià)值評(píng)估以征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門向評(píng)估機(jī)構(gòu)出具書面意見所說明的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議后，補(bǔ)償協(xié)議約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)補(bǔ)償協(xié)議約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

　　第三章 附 則

　　第三十五條 臨潼區(qū)、閻良區(qū)、長安區(qū)和市轄縣國有土地上房屋征收評(píng)估工作，由所在區(qū)、縣人民政府參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十六條 本辦法自公布之日起施行。2004年5月10日西安市人民政府頒布的《西安市城市房屋拆遷估價(jià)暫行規(guī)定》同時(shí)廢止。《西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定執(zhí)行。