????市發展改革委與市國土資源和房屋管理局經過長達三年的研究與論證共同擬定的《北京市物業服務收費管理辦法(征求意見稿)》和《北京市物業服務收費政府指導價收費標準(征求意見稿)》從明日起至本月15日在全市范圍內公開征集市民意見,并將就物業收費的有關細節舉行價格聽證會。本報將于明日對上述兩大征求意見措施進行詳細報道和解讀。?

????“醞釀出臺的新規定將全面涉及備受業主和物業公司關注的焦點問題。”市發改委收費管理處處長王巖昨天對記者說。“物業服務收費征求意見稿”的三大核心內容是：規范物業服務收費行為；鼓勵業主實行自治，提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業公司；鼓勵物業管理企業開展正當的競爭，促進物業服務收費通過市場競爭形成。“物業服務收費政府指導價收費標準征求意見稿”的核心內容是物業服務收費將實行政府指導價和市場調節價，政府指導價物業服務收費的基準價格今后將由市發展改革委和市國土房管局制定并定期公布。?

????■物業費中要剔除應由公共維修基金支付的費用?

????“此次改動最大的一個結構性變化是業主購房時應由公共維修基金里支付的一部分費用將從物業費中剔除。”王巖告訴記者。從1999年開始，購房者在買房時需要繳納公共維修基金，而物業收費中還包括“電梯和水泵的中修和大修，房屋的中修和大修”，造成重復收費。“今后的物業收費中將不再包括這兩大項的費用”。?

????■普通住宅物業費用有望降低?

????新規定一旦實施，一些普通住宅的物業服務收費標準將會有所下降。這除了公共維修基金部分在物業費用中的剔除外,還因為修改意見中對電梯運行收費做了更明晰的劃分,增加了無人駕駛的高層住宅電梯運行維修費用標準。王巖告訴記者,在原來的規定中,對電梯運行維護費用的收費標準只按照運行梯、備用梯和高峰梯來進行劃分，一些高層住宅中即使電梯是無人駕駛的也按照有人駕駛來收，這樣的收費無疑增加了業主的負擔。?

????記者了解到,原來電梯運行的維護費用標準中接近一半是“人工費”，即支付給電梯駕駛員的工資收入。以新規定為例，高層住宅中每部有人駕駛電梯運行一年的維護費用為63620元，而同樣的電梯無人駕駛的維修費用卻只有35754元，相差甚遠。市發改委有關負責人告訴記者,一些高層住宅中的電梯如果是無人駕駛的,物業費用會有所下降。

????在普通住宅的物業收費中還有一項費用將被取消。記者了解到，一些物業公司在代替煤、水、電、氣等專業公司收取費用時，向業主收取了大約每戶1元/月的委托費。王巖告訴記者，這些費用原本應該由上述專業公司上門向業主收取，由物業公司代收的委托費用也應該由這些專業公司支付而不應該轉嫁到業主頭上，“今后，這部分收費將被取消”。?

????■經濟適用房收費標準未變但增加了智能化系統服務費用?

????新規定沒有修改或者提高經濟適用房的收費標準，但增加了新添智能化服務運行維護收費。王巖告訴記者，北京一些房地產項目增加了智能化系統服務，而原來由業主繳納的物業費中沒有包括這部分費用，這部分費用在一些經濟適用房中一直由物業公司支付，新規定將增加這部分收費。記者了解到,智能化服務體系主要包括：可視對講、門禁系統和周界紅外報警系統、電視監控系統、消防控制系統、中控室運行維護系統等。?

????按照收費標準的規定，上述智能化系統的運行維護費用將按照項目來進行收費,每一個項目的收費標準為每月0.05元/建筑平方米。一些經濟適用房住宅項目如果增加了這部分收費，其物業費將有一定幅度的增加。?#p#分頁標題#e#

????■物業收費將寫入購房合同?

????新辦法將提倡和鼓勵業主自治。王巖告訴記者，今后，物業收費的標準將寫入購房合同，按照“征求意見稿”的規定，“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當規定物業管理服務的內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致”。另外，物業服務收費標準需要調整的必須通過業主大會協商確定。?

????“可以說業主委員會將享有比從前更多的權利”。王巖對此解釋說，新規定明確提倡業主大會有權選聘和解雇物業公司。另外，物業公司應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對上述收支情況提出質詢時，物業公司應當及時答復。

????