湖北省高級(jí)人民法院：
　　你院鄂法（８９）民行字第４號(hào)“關(guān)于王欣然、任桂香與鄧志榮房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告”收悉。對(duì)王欣然、任桂香與鄧志榮房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否成立的問(wèn)題，經(jīng)研究，我們認(rèn)為，該案當(dāng)事人雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議已載明要經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后買(mǎi)賣(mài)方能生效，既然公證機(jī)關(guān)不予公證，就不具備雙方約定的生效條件。根據(jù)本案的實(shí)際情況，以不認(rèn)定王欣然、任桂香與鄧志榮的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立為宜。
　　以上意見(jiàn)供參考。

附：
　　　　　　　　湖北省高級(jí)人民法院《關(guān)于王欣然、任桂香與鄧志榮
　　　　　　　　　　　　房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》
　　　　　　　　　　　　（鄂法（８９）民行字第４號(hào)）

最高人民法院：
　　我省鄂西自治州中院請(qǐng)示咸豐縣王欣然、任桂香與鄧志榮房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否成立一案。經(jīng)我院審判委員會(huì)討論。意見(jiàn)不一致。特向你院請(qǐng)示。
　　王月清（１９８６年死亡）、鄧志榮夫婦有木質(zhì)結(jié)構(gòu)瓦房一棟，座落咸豐高樂(lè)山鎮(zhèn)前勝街３０號(hào)處。鄧、王無(wú)子女，長(zhǎng)期分居，各自使用３０號(hào)房屋１／２面積。１９８４年７月，王月清、鄧志榮以１０００元價(jià)款將３０號(hào)房屋出賣(mài)給王欣然、任桂香夫婦。并交付了房款。幾天后，鄧志榮翻悔買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。退還了屬自己所有的５００元房款。王月清單獨(dú)與任、王達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。仍住該房直至死亡。鄧志榮于１９８５年４月２３日又將自己所有房產(chǎn)作價(jià)２０００元與王欣然、任桂香夫婦達(dá)成了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并按買(mǎi)賣(mài)協(xié)議第３條載明的“本協(xié)議一式３份，甲乙雙方各執(zhí)一份。公證處１份，并請(qǐng)公證機(jī)關(guān)給予公證，簽字蓋章生效”的約定，到當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)申請(qǐng)公證。公證機(jī)關(guān)以鄧出賣(mài)房屋后無(wú)處居住，又無(wú)生活來(lái)源和房屋四至不清等理由未予公證。后又通過(guò)中證人言明：任家給鄧暫租１間房屋過(guò)渡。待拆除舊房，重建房屋后。給１間房鄧居住至死亡。２７日鄧收訖房款２０００元。騰出了房屋，搬至任給鄧租的一間簡(jiǎn)陋的房屋居住。不久，鄧志榮以與王、任房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議未得到公證。買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效為由，要求返還原房屋居住，但又無(wú)力退還房款。王欣然、任桂香將部分已拆毀的房屋恢復(fù)原狀后，鄧即搬回原房屋居住。１９８６年５月以前王、任夫婦經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)和認(rèn)可。辦理了建房手續(xù)，付出使用宅基地費(fèi)、城建管理費(fèi)等７４８元后，即向咸豐縣人民法院起訴，訴請(qǐng)保護(hù)這起房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，一審判決買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，鄧志榮不服判決上訴，二審改判買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。鄧志榮如數(shù)返還房款，任桂香不服終審判決申訴，鄂西自治州中給人民法院在復(fù)查此案時(shí)請(qǐng)示我院。我院審判委員會(huì)討論有兩種意見(jiàn)：大多數(shù)委員認(rèn)為，這起房屋關(guān)系系雙方自愿，并簽定了協(xié)議，且房、款兩訖。后又雙方言明買(mǎi)方對(duì)賣(mài)方住房困難給予照顧。雖然買(mǎi)賣(mài)法律形式要件不完備。但從當(dāng)?shù)剡€沒(méi)有施行《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的實(shí)際情況出發(fā)，公證機(jī)關(guān)的公證不是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否成立的法定形式。應(yīng)認(rèn)定這起房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，這起房屋買(mǎi)賣(mài)法律形式要件尚不具備，雖然房款兩訖。法律不予保護(hù)；另外買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)中載明要經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后才能生效，這是雙方真實(shí)意思的表示，是有效的約定，公證機(jī)關(guān)不予公證就不具備雙方約定的生效條件，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。
　　以上報(bào)告，請(qǐng)批示。