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寧波
關于蘭州市城關區蘭州卷閘門廠項目債權的處置方案
（2005）新誠和誠律意字第031號
新疆東洲投資咨詢有限公司：
受貴公司的委托，就蘭州市城關區蘭州卷閘門廠項目債權的處置事宜，我所律師根據貴公司提供的《房地產估價報告書》，結合有關法律規定，進行了分析和論證，現針對報告書反映的資產狀況，提出如下處置方案，供貴公司在決策及實施處置過程中參考。
一、 關于資產狀況
蘭州市城關區蘭州卷閘門廠現有房產和土地已由蘭州市城關區人民法院委托蘭州中信房地產評估事務有限公司估價，該公司于二○○四年十二月二十四日作出估價報告。
從報告書中反映出：
蘭州市城關區蘭州卷閘門廠現有償債資產為房產和土地，評估值為280.41萬元，其中土地（面積為）評估值為141.97萬元、房產（建筑面積為）評估值為138.44萬元。土地性質為劃撥土地。該房地產適合較小規模的工業使用，所處地理位置工業聚集程度較好，房地產成新程度一般，可正常經營。
二、關于資產的法律分析
本項目債權已經法院判決確定，并進入執行程序，能否實現本項目債權及實現的程度取決于法院執行的結果。
房產所有權和土地使用權的取得必須以過戶為條件，本項目債權中涉及的土地系劃撥土地，在過戶過程中會受到許多條件限制和要求，因此，受讓人在買受過程中，往往會以此為由壓價，使成交價無法達到預期的目標，也會給法院的執行工作帶來很大的困難。
同時，由于土地為劃撥土地，債務人未依法取得對土地的合法使用權（報告書亦稱委托評估現產權手續不完善），使貴公司無法主張對土地出讓后取得的收益的權利，在拍賣或變賣后，土地部分的變現款很有可能被土地部門收回，使債權的實現程度不能達到預期目標。
三、本項目債權實現的途徑和方式
由于蘭州市城關區蘭州卷閘門廠已無其他財產可供執行，實現本項目債權的唯一途徑就是通過法院處分現已評估的房產和土地，得以受償。
受償有兩種方式：
（一）現金受償
法院在通過委托拍賣或變賣后，所得款項扣除相關執行費用后，余款應為受償的款項。
但其中存在以下可能性：
1、因土地為劃撥土地，債務人未辦理相關手續、繳納相關費用，未取得對土地合法的使用權，土地部門依法將土地部分的收益收回，致使受償部分僅為房產變現部分，計算方法的可能依據評估報告中房產和土地所占的比例；
2、土地部門可能要求補交土地出讓金，否則，不予辦理相關土地使用權的手續，而相關費用可能會在拍賣或變賣款中扣除，如此一來，受償的程度就可能會大大降低。
（二）實物受償
1、最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第301條規定：“經申請執行人和被執行人同意，可以不經拍賣、變賣，直接將被執行人的財產作價交申請執行人抵償債務，對剩余債務，被執行人應當繼續清償。”這是自愿以物抵債的規定。
依據此規定，在雙方自愿的情況下，可自行和解，用以物抵債的方式了結此案。
2、最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第301條規定：“被執行人的財產無法拍賣或變賣的，經申請執行人同意，人民法院可以將該項財產作價后交付申請執行人抵償債務，或者交付申請執行人管理；申請執行人拒絕接收或管理的，退回被執行人。”這是強制以物抵債的規定。
由于被執行人已無支付能力，其財產也無法變現，申請執行人拒絕接收，又無其他財產可供執行，該財產即會被法院退回被執行人，案件作中止執行處理。
無論這兩種方式的哪一種，都會存在土地的過戶問題及土地出讓金問題。
四、處置方案
收購和處置不良資產的目的在于在最短的時間取得最大的效益，因此，實現現金受償應該是第一選擇。為了實現這一目標，法院的拍賣或變賣必須順利完成，因此，律師從如何實現現金受償出發，提出如下建議：
（一）受讓人一般會擁有對土地、房屋的使用權和所有權為條件而取得該項財產，而該條件的實現可能有兩種方式：
1、辦理過戶的費用由買受人自行承擔；
2、辦理過戶的費用從拍賣或變賣款中支付。
無論采取哪種方式，都由法院在實施拍賣或變賣過程中確定，當然，第一種方式對貴公司更加有利。因此，取得法院的理解和支持非常重要，需要做一些協調工作。
（二）國家的土地政策、法規只規定了土地出讓金的最低價，但對出讓金的上限沒有規定，所以，地方人民政府在土地出讓金的界定和實際收取方面有很大的自主權和彈性，甚至在最低價以下收取或減免的情況也很普遍，當然，由于出讓金沒有上限，土地出讓金確定很高的情況也會出現，相同條件的地段往往會有很大的價格差異。因此，土地出讓金問題成為直接影響房屋和土地處置收益的關鍵。
能夠使土地部門確定最低的土地出讓金，可使本項目債權的收益得到最大程度的實現。
貴公司可根據上述思路和建議，采取有效的措施和方法，以實現本項目債權。
以上意見謹供參考！
新疆誠和誠律師事務所
律師：趙興江
二○○五年三月二日
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