國有土地上房屋征收時(shí)，需要進(jìn)行入戶測量估價(jià)，來確定以后的賠償數(shù)額。這個(gè)評估并非隨意確定的，而是根據(jù)相應(yīng)的評估辦法確定的。下面，律霸小編就和大家分享一篇新疆關(guān)于國有土地上房屋征收評估辦法規(guī)定，供大家參考。

《新疆維吾爾自治區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償估價(jià)規(guī)則》

1、總 則

第一條 為了執(zhí)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999以下簡稱《估價(jià)規(guī)范》)，統(tǒng)一對被征收房屋價(jià)值的評估(以下簡稱“征收估價(jià)”)的程序與方法，維護(hù)征收當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，制定本規(guī)則。

第二條 本規(guī)則適用于《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡稱《征收條例》)調(diào)整范圍內(nèi)的城市、鎮(zhèn)國有土地上的房屋征收估價(jià)活動。

集體所有土地，拆遷地上房屋及其附屬物的征收估價(jià)，不適用本規(guī)則，但征收城鄉(xiāng)結(jié)合部和“城中村”的房屋，不重新調(diào)整集體建設(shè)用地或者宅基地的除外。

第三條 征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮估價(jià)對象現(xiàn)有價(jià)值和讓渡建設(shè)用地使用權(quán)產(chǎn)生的房地產(chǎn)增值效益，合理確定征收補(bǔ)償價(jià)格;征收居住用房的，應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

2、征收估價(jià)術(shù)語

第四條 征收估價(jià)，是指專業(yè)估價(jià)人員接受征收當(dāng)事人委托，按照《估價(jià)規(guī)范》和本規(guī)則，對估價(jià)對象作出的用于征收補(bǔ)償目的下的客觀合理的價(jià)格或價(jià)值評估。

第五條 估價(jià)對象，是指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)，包括房屋物質(zhì)實(shí)體及其附屬物和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，以及被征收范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人占用的建設(shè)用地使用權(quán)。

第六條 房屋，是指按照使用功能劃分的居住用房和非居住用房，非居住用房可分為非居住商業(yè)用房和非居住其他用房。

第七條 估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為征收機(jī)關(guān)發(fā)布征收決定公告之日。征收決定公告發(fā)布后，房地產(chǎn)市場交易價(jià)格變動較大的，出具評估報(bào)告時(shí)應(yīng)作出價(jià)格指數(shù)調(diào)整。

第八條 被征收房屋現(xiàn)有價(jià)值，是指按照建筑物重置價(jià)格計(jì)算，扣除折舊，查勘房屋實(shí)際狀況對被征收房屋物質(zhì)實(shí)體評估的現(xiàn)存價(jià)值。

第九條 估價(jià)對象的房地產(chǎn)增值收益，是指根據(jù)被征收房屋所在區(qū)位城市、鎮(zhèn)規(guī)劃許可的土地用途、建筑容積率等條件，估價(jià)對象在公開市場上最可能形成的價(jià)值增值。

3、征收估價(jià)原則

第十條 征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正，遵循《估價(jià)規(guī)范》和本規(guī)則，遵守《征收條例》和自治區(qū)征收的相關(guān)規(guī)定。

第十一條 估價(jià)對象為居住用房的，征收估價(jià)應(yīng)不低于同區(qū)位新建普通商品房的市場均價(jià);估價(jià)對象為非居住用房的，應(yīng)充分考慮未來預(yù)期收益對價(jià)格的影響。

第十二條 征收估價(jià)必須遵循房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)一體處分的原則。估價(jià)對象的土地使用面積超出房屋建筑面積的部分，按照土地市場價(jià)格單獨(dú)估價(jià)。

第十三條 以有償方式取得土地使用權(quán)的非居住用房，按其土地剩余使用年限所對應(yīng)的市場價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，未明確土地使用年限的，按照建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限進(jìn)行估價(jià)。

建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限按照《估價(jià)規(guī)范》5.4.10-5.4.11確定。

第十四條 征收估價(jià)，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素對估價(jià)對象價(jià)值的影響，下列費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)計(jì)算列入征收補(bǔ)償總費(fèi)用中，不作為征收估價(jià)事項(xiàng)：

(一)臨時(shí)安置費(fèi);

(二)搬遷費(fèi);

(三)征收經(jīng)營性用房造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)償費(fèi);

(四)征收房屋自行裝修部分的損壞補(bǔ)償費(fèi);

(五)為鼓勵(lì)搬遷按照市、縣級人民政府規(guī)定向被征收人以及承租人支付的各種補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)性費(fèi)用。

臨時(shí)安置費(fèi)，按照房屋所在地市、縣人民政府依據(jù)房屋租賃市場價(jià)格確定并公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。臨時(shí)安置房由政府確定租金標(biāo)準(zhǔn)的除外。

停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)償費(fèi)和裝修損壞補(bǔ)償費(fèi)，由征收人與被征收人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)另行評估。

第十五條 征收估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況以房屋權(quán)屬登記簿記載為準(zhǔn);征收公告發(fā)布前，征收估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況已發(fā)生變化尚未辦理房屋權(quán)屬登記的，按照市、縣級人民政府組織有關(guān)部門調(diào)查、認(rèn)定和處理結(jié)果評估，并予以修正。

第十六條 征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《估價(jià)規(guī)范》4.0.1—4.0.6規(guī)定的估價(jià)程序，估價(jià)人員必須到估價(jià)對象現(xiàn)場，查勘估價(jià)對象，核實(shí)、搜集、補(bǔ)充估價(jià)資料，拍攝影像資料。

因被征收人的原因不能對估價(jià)對象實(shí)地查勘的，應(yīng)選擇相鄰?fù)惞纼r(jià)對象完成現(xiàn)場查勘，查勘活動需由與征收估價(jià)無利害關(guān)系的第三人簽字見證，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明。

4、估價(jià)方法

4.1征收估價(jià)方法適用

第十七條　征收估價(jià)適用市場比較法、收益法、成本法。

第十八條　對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，無法采用的，應(yīng)當(dāng)有充分的理由，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明。

第十九條　估價(jià)對象屬可交易性房屋(如各類住宅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)廠房等)，應(yīng)選用市場比較法為主要的估價(jià)方法。

第二十條　無法采用市場比較法，估價(jià)對象有租金或者經(jīng)營收入的，應(yīng)當(dāng)采用收益法為主要的估價(jià)方法。

第二十一條　估價(jià)對象屬非交易性房屋(如特殊廠房、古建筑、寺廟、紀(jì)念性建筑、圖書館、體育館、醫(yī)院、學(xué)校、非商業(yè)辦公用房以及其他公用公益性房屋等)、在建工程，或者無法采用市場比較法及收益法進(jìn)行估價(jià)的，可采用成本法為主要的估價(jià)方法。

4.2市場比較法

第二十二條 運(yùn)用市場比較法估價(jià)應(yīng)按照《估價(jià)規(guī)范》5.2的規(guī)定和下列步驟進(jìn)行：

(一)廣泛搜集交易實(shí)例，準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格信息;

(二)征收非居住用房的，按照《估價(jià)規(guī)范》5.2.5-5.2.9選取可比實(shí)例，并對可比實(shí)例進(jìn)行修正，求出比準(zhǔn)價(jià)格;

(三)征收居住用房的，應(yīng)當(dāng)選擇被拆遷項(xiàng)目同區(qū)位新建普通商品房市場交易價(jià)格確定比準(zhǔn)價(jià)格。

第二十三條 選取可比實(shí)例，應(yīng)當(dāng)明確其區(qū)域及個(gè)別因素、樓盤均價(jià)、成交價(jià)格、成交日期及付款方式等狀況，并在報(bào)告中予以說明。

第二十四條 市場比較法的原理和技術(shù)，也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

4.3收益法

第二十五條 運(yùn)用收益法按照《估價(jià)規(guī)范》5.3的規(guī)定和步驟進(jìn)行。

第二十六條 征收估價(jià)收益性房地產(chǎn)的資本化率適用市場提取法和安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。資本化率超過5%時(shí)，應(yīng)附計(jì)算數(shù)據(jù)和文字說明。

第二十七條 收益性房地產(chǎn)在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量合理評估。

4.4成本法

第二十八條 運(yùn)用成本法估價(jià)按照《估價(jià)規(guī)范》5.4的規(guī)定和步驟進(jìn)行。

第二十九條 估價(jià)對象采用重置價(jià)格或重建價(jià)格計(jì)算時(shí)，土地使用權(quán)價(jià)值測算宜采用市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法直接求取估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地市場價(jià)格，除土地、規(guī)劃部門依法認(rèn)定為非法占用土地或違章建筑應(yīng)予拆除或者沒收的外，不得扣除估價(jià)對象占用范圍內(nèi)的土地市場價(jià)格確定征收估價(jià)。

第三十條 估價(jià)對象為非居住用房的，可以按照《估價(jià)規(guī)范》5.4.9中直線法和成新折扣法的規(guī)定確定成新率，評估報(bào)告中應(yīng)附計(jì)算過程。估價(jià)對象為居住用房的，不扣除使用年限修正的價(jià)差。

第三十一條 建筑物耐用年限按照《估價(jià)規(guī)范》5.4.10-5.4.11之規(guī)定計(jì)算。

5、征收估價(jià)結(jié)果和評估報(bào)告

第三十二條 征收估價(jià)結(jié)果和評估報(bào)告，應(yīng)當(dāng)符合《估價(jià)規(guī)范》7.0.1-8.0.7之規(guī)定。

采用市場比較法或者成本法對被征收居住用房進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋現(xiàn)值進(jìn)行估價(jià)，為市、縣級人民政府作出補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定提供參考。

第三十三條 征收估價(jià)目的，統(tǒng)一表述為“為確定被征收房屋價(jià)值而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”。

第三十四條 征收估價(jià)的貨幣單位精確到人民幣元。

第三十五條 成片征收的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)出具整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。整體估價(jià)報(bào)告應(yīng)采用文字方式表述，分戶估價(jià)報(bào)告可采用表格方式表述。

第三十六條 估價(jià)機(jī)構(gòu)在出具分戶估價(jià)報(bào)告前， 應(yīng)當(dāng)將估價(jià)報(bào)告初稿向征收當(dāng)事人公示，充分聽取征收當(dāng)事人雙方的意見。

征收當(dāng)事人對估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程等。

估價(jià)報(bào)告存在差錯(cuò)的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)修改、調(diào)整。

6、復(fù)估和鑒定程序

第三十七條　被征收人對估價(jià)報(bào)告有異議，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價(jià)的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請之日起5日內(nèi)作出復(fù)核結(jié)論。改變估價(jià)結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告;未改變估價(jià)結(jié)果的，應(yīng)出具書面通知。

第三十八條 征收當(dāng)事人對評估報(bào)告有異議向自治區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(以下簡稱專家委員會)申請鑒定的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

專家委員會對鑒定估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題進(jìn)行審查，出具書面鑒定意見。經(jīng)專家委員會鑒定估價(jià)報(bào)告存在差錯(cuò)的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修改、調(diào)整，重新出具估價(jià)報(bào)告。

估價(jià)機(jī)構(gòu)對專家委員會鑒定意見有異議的，可以申請自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門處理。

7、估價(jià)行為準(zhǔn)則

第三十九條 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)從事估價(jià)活動，應(yīng)當(dāng)遵守《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《估價(jià)規(guī)范》9.0.1-9.0.6之規(guī)定。

8、附 則

第四十條 非房屋征收項(xiàng)目，當(dāng)事人委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對擬拆除的房屋價(jià)值進(jìn)行評估的，參照本規(guī)則執(zhí)行。

第四十一條 本規(guī)則自發(fā)布之日起執(zhí)行，《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)規(guī)則》(新建法函[2003]22號)同時(shí)廢止。本規(guī)則執(zhí)行前已經(jīng)完成的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估，不適用本規(guī)則。

新疆關(guān)于國有土地上房屋征收評估辦法規(guī)定對于如何進(jìn)行評估做出了詳細(xì)的規(guī)定。新疆維吾爾自治區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償估價(jià)規(guī)則對估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)程序、復(fù)估程序、估價(jià)行為準(zhǔn)則等方面進(jìn)行了詳述。具體大家可以參考以上內(nèi)容。